반포동 래미안원베일리
오는 8월 입주 예정인 래미안원베일리 조감도.
지난 1월 16일 서울 서초구 반포동 래미안원베일리(신반포3차·경남 재건축)단지의 전용 200㎡(35층·82평형) ‘펜트하우스’ 입주권(새 아파트 소유자가 되는 권리)이 100억원에 매매됐다. 지난 하반기 이후 대세 하락장에서 펜트하우스 입주권이 100억원이라는 거액에 매매됐다는 점에서 큰 관심을 끌었다.
100억원에 입주권을 판 A씨는 래미안원베일리와 아크로리버파크(신반포1차 재건축)를 통한 두 차례의 ‘갈아타기’로 총 50억원의 차익을 본 것으로 알려졌다. 반포동 일대 일부 공인중개사는 이 계약을 두고 “입주를 앞둔 아파트값 띄우기 ‘작전’이 아니냐”는 의혹을 제기하기도 했다. 하지만 이 거래를 중개한 ㄱ부동산 관계자는 “정상적인 거래가 맞다”고 주장했다.
A씨는 어떤 과정을 거쳐 ‘100억원’에 달하는 펜트하우스 입주권을 소유하게 됐을까? 중앙일보 취재를 종합하면 A씨는 2020년 조합원 분양을 통해 래미안원베일리 108동 35층 펜트하우스를 배정받았다.
최종 배정은 사업시행계획 변경에 따라 2020년에 했지만, 애당초 조합원 분양 신청 시점은 2017년 9월이었다. 이때는 최고층에 자리 잡은 넓은 평형의 아파트가 인기가 많지 않을 때였고, 조합원 간 경쟁이 높지 않았다고 한다.
35층 펜트하우스의 조합원 분양 금액은 59억645만원이다. 국토부 실거래가 공개 시스템에 따르면 A씨는 2018년에 경남아파트 10동 1층(154㎡) 아파트를 27억5000만원에 샀다. 복수의 래미안원베일리 조합원들에 따르면 기존 경남아파트의 권리가액(재건축사업을 할 때 조합원이 제공한 부동산의 평가금액)은 약 24억원 정도인 것으로 추정된다. 즉, 이 아파트를 배정받기 위해 A씨는 약 35억원의 분담금을 내야 한다. 그러나 단순 결과만 놓고 본다면 2018년에 27억5000만원을 주고 산 경남아파트가 5년 만에 100억원 펜트하우스가 된 것이다.
그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr
이뿐이 아니다. A씨는 경남아파트에 오기 전에 아크로리버파크 조합원이었다. 그는 경남아파트를 사는 것과 동시에 아크로리버파크를 팔아 매매 대금을 마련했다. 최고가를 갈아치우던 신축 아파트를 팔고 재건축 중인 구축 아파트를 선택한 것이다.
인근 부동산과 조합원들에 따르면 A씨는 재건축이 한창 진행 중인 아크로리버파크 입주권(한신 1차 6동 1층)을 2014년 10월에 매입한 것으로 전해졌다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 매매 가격은 23억846만원. A씨는 2016년 8월 아크로리버파크 준공 1년 후인 2017년 9월에 이 아파트를 팔았다. 매매 가격은 33억4000만원으로 3년 만에 10억원의 차익을 남겼다.
A씨는 2014년부터 2023년까지 9년 동안 신반포1차와 신반포3차 재건축 사업에 조합원으로 참여해 총 네 번의 아파트 매매를 통해 약 50억원의 차익을 거뒀다. 그러나 A씨는 양도소득세 과세표준(2023년 6~45%, 2017년 6~40%)에 따라 총 20억원 안팎의 세금을 부담해야 할 것으로 추산된다.
반포 일대 부동산 관계자들은 A씨가 준공까지 기다리지 않고 입주권을 판 것은 세금과 조합원 분담금 등 때문일 것이라고 했다. 준공되고 소유권 취득 등기 후 2년이 지나면 양도소득세 비과세(최대 12억원) 혜택을 받을 수 있지만, 이때까지 기다리지 않고 판 것이다. A씨는 두 번의 재건축 중인 아파트를 사면서 모두 큰 평형을 선택했다. 2014년 아크로리버파크 103동 24층 입주권은 전용 129㎡, 2017년 재건축 추진 중인 경남아파트는 1층 154㎡를 사서 들어갔다.
A씨가 신반포1차 재건축에 진입한 2014년 이후 전국 부동산 시세는 우상향하는 추세였다. A씨의 경우는 부동산 상승기라는 시운과 입지, 매매 타이밍, 대형 공략 등이 모두 잘 들어맞았다고 볼 수 있다.
