돈 버는 아파트 완전정복
목동아파트 7단지와 여의도 시범아파트, 그리고 대치동 은마. 재건축을 추진 중인 서울 아파트 중 각 지역에서 ‘대장주’로 꼽히는 곳이다. 목동7단지를 시범·은마아파트와 비교하면 투자가치는 어떨까. 목동7단지의 시세는 여의도·강남권에 밀리지 않았다. 직방 시세(2월 기준)에 따르면 목동 7단지의 3.3㎡당 가격은 6751만원으로 여의도 시범(6216만원)·은마아파트(6240만원)보다 높게 형성돼 있다.
목동 7단지는 1986년에 준공한 37년 된 아파트다. 규모는 34개 동 2550가구로 목동 14개 단지 중에서 두 번째로 크다. 현재 용적률은 124.75%로 재건축을 위한 사업성이 높은 것으로 평가된다. 지난해 말 서울시는 목동 재건축의 용적률 상한을 300%까지 적용하겠다고 밝혔다.
7단지의 입지는 목동신시가지 중 으뜸으로 친다. 단지 양쪽에 5호선 목동역과 오목교역을 끼고 있으며, 현대백화점·이마트·홈플러스 등 문화·쇼핑·편의 시설이 인근에 있다. 단지 주변으로 고급 주상복합 아파트도 있다. 또 단지 내에 초등학교를 두 곳, 중학교 한 곳을 품고 있다.
목동아파트는 토지거래허가구역으로 묶여 있는 탓에 최근 거래는 많지 않았다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 전용 66㎡는 3건의 매매가 있었으며, 평균 매매가격은 14억9100만원이었다. 또 전용 53㎡, 101㎡는 한 차례의 거래가 있었으며, 가격은 각각 12억7000만원과 22억원이었다.
올해 66㎡ 3건 매매, 평균 14억9100만원
지난해엔 단지를 통틀어 2건의 거래만 있었다. 4월에 101㎡가 25억4000만원에 팔렸으며, 66㎡는 19억2500만원에 거래됐다. 2022~2023년 거래만 놓고 볼 때 올해 들어 10~20% 정도 하락했다.
하지만 입지나 사업성 측면에서 뛰어나다는 점은 변함없다. 단지 내 부동산중개업소에 따르면 몇 년 전 한 건설사가 연 재건축 사업설명회에서 66㎡ 소유자가 84㎡를 신청할 경우 추가 분담금 없이 입주할 수 있다고 했다.
반면에 재건축이 걸음마 단계라는 점에선 아직 불투명한 점이 많다. 지난해 추진위원회 전 단계인 준비위원회가 꾸려졌으며, 주민 동의를 받고 있는 상황이다. 서울시 신속통합기획이 적용된다고 하더라도 “빨라야 7년”이라는 말이 나오는 이유다.
신속통합기획 돼도 ‘빨라야 7년’ 예상
목동이 분명 서부권의 중심이긴 하지만 여의도·강남보다 관심을 덜 받는 지역이다. 그럼에도 목동이 여의도·강남보다 경쟁력이 떨어지지 않는다는 주장에 전문가들은 어떻게 답했을까.
“목동 7단지·시범·은마를 놓고 보면 미래 투자가치는 당연히 은마다. 목동을 강남과 비교하기엔 무리다. 반면에 거주만 놓고 볼 때 목동이 낫다고 생각하는 수요자도 있을 것이다.”(윤지해 부동산R114 리서치팀장)
“재건축 규모 면에서 목동은 ‘규모의 개발’이 가능한 곳이다. 또 여의도 시범은 용적률을 높게 받을 가능성이 크다. 대치동 은마는 속도가 문제이긴 하지만, 재건축이 되기만 하면 강남의 랜드마크가 될 것이다. 지금 서초구 반포 일대가 3.3㎡당 8000만~9000만원 수준인데, 은마는 충분히 반포 일대 수준으로 키맞춤할 것으로 본다.”(함영진 직방 빅데이터랩장)
“세 단지를 단순 비교하긴 어렵다. 목동은 여의도·강남보다 가격이 덜 오르고 덜 빠졌다. 또 재건축초과이익환수제도의 복병이 될 것이다. 목동은 투자 목적보단 거주와 교육을 위해 들어오는 수요가 많다. 투자가치를 평가하기엔 강남과 기준이 다르다.”(박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원)
“목동의 매력은 학군과 쾌적한 주거환경이다. 전반적으로 강남을 따라가진 못하겠지만, 지금처럼 강남 외 지역의 수요를 흡수하는 지역으로 남을 것으로 본다. 투자가치는 은마가 앞서고, 목동은 여의도와 비슷하다.”(서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수)
“목동·여의도의 대표 단지가 재건축을 해 아파트 가치가 달라지더라도 결국 시세 평가는 ‘강남이냐, 아니냐’로 갈린다. 투자 목적의 아파트는 강남으로 몰릴 수밖에 없다. 셋 중에서 은마의 우위가 확실하고, 목동과 시범은 나란히 놓고 볼 수 있다.”(권일 부동산인포 리서치팀장)
박원갑 위원의 말처럼 세 단지를 단순 비교하기엔 무리가 있지만, 목동이 강남에 미치진 못하더라도 여의도보다 뒤처지진 않는다는 게 전문가들의 분석이다.
'돈 버는 아파트 완전정복’은 중앙일보 프리미엄 디지털 구독 서비스 ‘더중앙플러스(The JoongAng Plus)’의 연재 시리즈입니다. 매주 수요일에 발행됩니다. '돈 버는 아파트 완전정복'의 이번 순서는 목동7단지와 여의도 시범아파트, 대치동 은마아파트의 미래가치를 비교·분석한 콘텐트입니다. 이들은 재건축을 추진 중인 서울 아파트 중 각 지역에서 '대장주'로 꼽히는 곳입니다. 입지, 가격, 투자가치 등을 토대로 순위를 매겨보면 어떤 결과가 나올까요? 더중앙플러스 '돈 버는 아파트 완전정복'에 가시면 자세한 분석 결과를 보실 수 있습니다.