“집값 20% 떨어지면 ‘갭투자자’ 40%가 전셋값 못 돌려준다”

서울 강서구 화곡동의 빌라 밀집 지역. 뉴스1

집값이 하락해 전세보증금을 반환하지 못하는 ‘역전세’ 위험이 내년 상반기 최고점을 찍을 것이란 전망이 나왔다. 또 주택가격이 15% 떨어지면 1만 가구 가량의 집주인이 전세 놓았던 집을 팔아도 전세보증금을 내주기 어려운 것으로 분석됐다.

13일 국토연구원이 발표한 ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안’ 보고서에 따르면 전세보증금 미반환 가능성이 있는 갭투자(투자 목적으로 전세를 낀 상태에서 주택 매입) 주택은 지난해 하반기부터 증가해 내년 상반기에 정점을 찍을 것으로 추정된다. 주택취득자금 조달과 입주계획서를 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과다.

계약갱신청구권 제도가 없다고 가정했을 때 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 갭투자 주택 중 40%가 보증금을 반환 못 할 위험성이 큰 것으로 나타났다.

현금성 금융자산과 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용한 대출을 고려했을 때 집주인이 집을 팔아 보증금 반환이 가능한 주택은 최대 21만 3000가구로 추정(주택가격 12% 하락 가정)됐다.

국토연은 집을 팔아도 보증금 반환이 어려운 주택은 집값이 27% 하락할 경우 1만 3000가구, 집값이 15% 떨어지면 1만 가구일 것으로 추정했다.

국토연은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 시스템을 마련해야 한다고 강조했다. 이 시스템을 통해 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도적 개선이 필요하다는 것이다.

박진백 국토연 부연구위원은 “보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하고 예치하지 않은 금액에 대해선 반환보험을 의무적으로 가입하도록 해야 한다”고 말했다.

한편 지난해 총 5443건의 보증사고가 발생해 전년(2799건) 대비 두 배 가까이 늘었다. 보증사고 금액도 2021년 5790억원에서 지난해 1조 1726억원으로 두 배 넘게 증가하며 사상 최대치를 기록했다.

곽재민 기자 jmkwak@joongang.co.kr