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"입주권은 주택 아냐"…일시적 2입주권자, 착각했다간 세금폭탄

중앙일보

입력

업데이트

주택 입주권을 1개 보유한 상태에서 추가로 입주권을 1개 더 사들인 경우 해당 주택이 완공되기 전에는 일시적 2주택자로서 비과세 혜택을 받을 수 없다는 법령 해석이 나왔다. 다만 입주권이 주택으로 완공돼 3년 이내 처분 등의 조건을 준수하면 비과세가 가능하다.

29일 기획재정부와 국세청에 따르면 과세 당국은 최근 이런 내용을 담은 세법 해석을 제시했다.

1세대 1주택자였던 A씨가 보유하던 주택이 재개발·재건축에 들어가 조합원 입주권이 된 상태에서 새로운 입주권을 매입했다고 가정하자.

일시적으로 입주권을 2개 보유하게 된 A씨가 1주택자로서 비과세 혜택(양도 차익 12억원까지 비과세)을 받기 위해서는 기존 입주권을 정해진 기한 내에 처분해야 한다.

다만 새로 매입한 입주권이 주택으로 완공되기 전에 기존 입주권을 양도한다면 A씨는비과세를 받을 수 없다.

법령에 따르면 일시적 2주택자는 주택을 양도할 때 일정 요건을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그런데 A씨의 경우엔 주택이 아닌 입주권을 양도하는 경우여서 해당 규정이 적용되지 않는다는 설명이다.

현행법에 따라 입주권은 양도세 과세 기준인 보유 주택 수에는 포함되지만, 주택으로 해석되지는 않는다.

그러나 만약 A씨가 신규 입주권이 주택으로 완공된 후 3년 이내에 기존 입주권을 양도한다면 그도 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

한 세무사는 "자산을 입주권 상태에서 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 없지만, 입주권이 주택으로 완공된 후에는 납세자가 완공된 신규 주택을 취득한 상태에서 기존 입주권을 처분하는 셈이다. 처분 기한 등 요건을 준수한다면 비과세가 가능하다"고 설명했다.

이때 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받는 요건인 주택 처분 기한이 최근 일괄 3년으로 연장됐다. 지금까지는 일시적 2주택자가 기존 주택 1채를 보유한 상태에서 신규 주택을 취득할 경우 2년 이내 기존 주택을 처분해야 특례를 받을 수 있었다.

주택 처분 기한 연장으로 앞으로는 새집을 사고 3년 안에 나머지 집을 팔면 1세대 1주택자로 간주해 비과세 혜택을 받을 수 있다는 의미다. 마찬가지로 실거주 목적으로 분양권이나 입주권을 사들인 1주택자 역시 새집이 완공되고 3년 이내에 기존 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다만 1주택자가 비과세 혜택을 받기 위해선 반드시 기존 주택을 취득하고 1년 이상 시간이 지난 후에 분양권이나 입주권을 매입해야 한다. 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하거나, 해당 입주권이 완공된 후 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하면서 완공일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도한다면 비과세가 가능하다.

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