분양권 가진 1주택자, 입주 3년내 기존 주택 팔면 양도세 비과세

서울 강남구 일대 아파트 단지. 연합뉴스

실거주 목적으로 주택 분양권·입주권을 사들인 1주택자가 새집 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 팔면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 기존에는 새집 완공 후 2년 안에 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있었는데, 정부가 기간을 3년으로 늘렸다.

정부는 26일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 비상경제장관회의를 열고 이런 내용을 담은 ‘부동산 세제 보완 방안’을 발표했다. 추 부총리는 “최근 주택 거래 부진에 따라 실수요자의 기존 주택 처분이 어려운 점을 고려한 조치”라고 설명했다.

정부 안에 따르면 1세대 1주택자가 주택 분양권·입주권을 사들인 경우 양도세 비과세(시가 12억원 이하 양도차익 비과세)를 받기 위한 특례 처분 기한이 기존 2년에서 3년으로 늘어난다. 실거주자라면 기본 처분 기한(취득 후 3년)을 넘겼더라도, 주택 완공 시점부터 3년까지 추가로 처분 기한을 준다. 재건축·재개발 중인 신규 주택에 입주하기 위해 잠시 대체 주택에 사는 1세대 1주택자에게도 같은 원칙을 적용한다.

예를 들어 1세대 1주택자가 2022년 1월 주택 분양권(2025년 1월 완공 예정)을 산 경우 원칙적으로 주택 완공 시(취득 후 3년)까지 기존 주택을 처분해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 2025년 1월 완공한 주택에 실제 입주한다면 기존엔 2027년 1월(완공 후 2년)까지 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받았는데 개정안에 따라 2028년 1월(완공 후 3년)까지 처분할 경우로 혜택 기간이 늘어난다.

비과세 혜택은 대상 세대원 전원이 신규 주택에 전입해 1년 이상 실제로 거주할 경우에만 해당한다. 특례 처분 기한 연장은 2008년 이후 15년 만이다. 정부는 내달 시행령을 개정해 이달 12일 이후 양도분부터 개정 규정을 소급 적용할 방침이다. 조만희 기재부 재산소비세정책관은 “최대 6년(취득 후 3년+새집 완공 후 3년)까지 양도세를 비과세하는 셈이라 일시적 2주택자 거래에 숨통이 트일 것으로 기대한다”고 말했다.

정부는 또 한국토지주택공사(LH)·서울도시주택공사(SH)·주택도시보증공사(HUG) 등 공공주택 사업자와 공익 법인, 주택조합, 재개발·재건축사업 시행자, 민간건설 임대주택 사업자, 취약계층 주거 지원 목적의 사회적기업 및 사회적 협동조합, 종중, 임대주택 공급 의무가 있는 도시개발사업 시행자 등의 종합부동산세율을 기존 최고 5%에서 2.7%로 내리기로 했다. 2021년 기준 LH는 58억원, SH는 462억원을 각각 종부세로 납부했다.

이들 법인에 종부세 기본 공제 9억원과 세 부담 상한(전년 대비 150%)도 함께 적용할 계획이다. 미분양된 공공임대주택과 토지 지원 리츠(REITs·부동산 투자신탁)에 종부세 합산배제(비과세)를 적용해주기로 했다. 또 15년 이상 주택을 임대하는 매입 임대주택 사업자에 대한 종부세 합산배제 가액 요건도 수도권 공시가 9억원 이하, 비수도권 공시가 6억원 이하로 상향한다.

세율 인하는 법 개정 사안이다. 정부는 2월 임시국회를 통해 개정을 추진할 계획이다. 조 정책관은 “공익적 법인에 과도한 세율을 매기면 부담을 임차인에 떠넘길 가능성이 있다”며 “전·월세 부담으로 고통을 겪는 임차인 부담을 줄여 서민 주거 안정에 기여할 것으로 기대한다”고 말했다.

다만 LH·SH 등에 대한 종부세 완화 조치가 실제 서민의 전·월세 부담을 줄일 수 있을지는 미지수다. 이들 기관이 임대료를 내리거나, 최소한 현 수준에서 동결하지 않고 오히려 인상한다면 종부세 완화로 공공기관에 특혜만 준다는 지적이 나올 수 있다.

세종=김기환·정진호 기자 khkim@joongang.co.kr