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[보증금 날개 없는 추락, 계륵이 된 전세] ‘빌라왕’ 함정 피하려면, 시세 교차 확인하고 보증보험 무조건 가입

중앙선데이

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822호 06면

SPECIAL REPORT

김인만 부동산경제연구소장

김인만 부동산경제연구소장

‘빌라왕’ 전세사기로 수십 명의 세입자 전세보증금은 이미 뜬구름이 됐다. 피해 규모는 갈수록 불어나 지난해 3분기까지 보증금 반환보증 사고는 역대 최대다. 전세보증금 반환보증보험 누적사고건수는 3050건, 사고금액은 6466억원으로 전년 사고규모(2799건, 5790억원)를 훌쩍 넘었다. 세입자들의 전세보증금, 이대로 괜찮을까. 김인만(사진) 부동산경제연구소장은 “함정을 만들어 놓으면 빠져나오기 힘들다”며 “전세 계약서를 쓰면 사실상 끝이기 때문에 시세 파악과 보증보험 가입이 최소한의 방어책”이라고 강조했다. 김 소장은 부동산R114의 VIP 상담위원, KDI(한국개발연구원) 부동산 자문위원 등을 거치며 수많은 케이스를 연구해 온 국내 부동산 전문가로 꼽힌다. 지난 10일 김 소장을 만나 세입자의 전세보증금 사수법에 관해 물었다.

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전세보증금을 지키려면 무엇부터 해야 하나.
“우선 매물의 전세가율(매매가 대비 전세가)이 70% 이상이면 무조건 걸러야 한다. 등기부 등본에선 본인보다 근저당권, 선순위 권리관계 등이 있는지 확인하고, 있다면 향후 경매 가능성이 있으니 계약하면 안 된다. 임대인의 세금 체납액 확인도 필수로, 올 4월부터는 집주인 동의 없이 열람 가능해 확인이 더 용이해졌다.”
신축빌라는 시세 파악할 방법이 있나.
“방법이 없는 건 아니다. 일단 크로스체크를 해야 한다. 한 곳의 부동산만 가지 말고 여러 곳을 가봐야 한다. 빌라도 실거래가격 조회가 가능한데, 국토교통부 부동산 실거래가 조회 홈페이지에서 연도별 거래 내역과 실거래가, 평당 가격을 비교해 볼 수 있다.”
이미 계약했다면 보증금을 어떻게 지키나.
“전입신고 후 확정일자를 받아야 한다. 경매에 넘어가도 후순위 담보물권자보다 우선해 변제받는 우선변제권이 생기기 때문이다. 그래도 불안하면 ‘전세권설정등기’를 해놓을 수 있다. 전세권은 등기부 등본에 자신이 세입자라는 사실을 기록하는 것으로, 수십만원의 비용이 들 수 있고 임대인 동의가 필요해 쉽진 않다. 하지만 보증금을 못 받았을 경우, 확정일자만 있다면 임차인이 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받고 강제집행을 신청해야 하는 반면, 전세권설정등기를 해 놨다면 이런 판결절차 없이 직접 경매 신청이 가능하다.”

김 소장은 “특히 전세보증보험은 무조건 가입해야 한다”며 “주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보험에 가입됐다면 대위변제를 통해 보증금 회수가 가능하다”고 강조했다. 대위변제는 보증기관이 세입자에게 보증금을 먼저 돌려주고 임대인에게 구상권을 청구해 회수하는 것을 말한다. 이번 전세사기 피해자들의 절반가량이 미가입자로, 몰라서 가입하지 않은 경우가 많았다는 게 가장 큰 문제였다고 김 소장은 짚었다. 물론 보증보험에 가입해도 임대인이 사망하면 온전히 회수가 불가하지만, 상속인이 정해지면 적어도 보증금을 몽땅 날리는 건 막을 수 있다. 또 보증보험 가입을 임대인에게 맡기지 말고 전세계약서 작성 시 특약사항으로 ‘전세보증보험 미가입 시 해당계약 무효’라는 항목을 추가하고, 임차인 본인이 직접 가입하는 것이 확실하다.

보증보험 가입을 안 했다면 어떡하나.
“보증금을 돌려받지 못했다면, 최대한 이사하지 말고 거주하고 있어야 한다. 임차인의 대항력은 우선 변제권이 보장될 때 가능한데, 우선변제권 요건이 전입신고, 물건의 인도(이사해서 거주)다. 이사를 가더라도 가족 중 일부만 가는 식으로 하고, 1인 가구라 이사가 불가피하면 살고 있던 집에 대해 ‘임차권등기명령’ 신청을 해야 권리를 지킬 수 있다. 주소를 이전하고 전입신고를 뺐더라도 등기부 등본에 등재된다.”

김인만 소장은 “애초에 전세가율이 70% 이상이면 절대 계약하면 안 된다”며 “서울 지역이라면 보증금 5000만원 이하 매물은 최우선 변제를 받을 수 있어 그나마 괜찮다”고 말했다. 주택임대차보호법에 규정된 소액 전세 임차인은 일정 금액(최우선 변제금) 이하 보증금을 국세보다 우선해 돌려받을 수 있는데, 서울 지역의 최우선 변제금은 5000만원이다. 그는 “월세가 사실 가장 안전하다. 전세 대출이 월세보다 이득이라는 인식이 있는데 계산해 보면 총금액은 사실상 비슷하다”며 “전세보증금 떼일까 긴장할 바에 월세를 택하는 편이 낫다”고 말했다.

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