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[퍼즐] 오래된 빌딩 증축하고 엘베 설치했더니 수익률 '쑥'

중앙일보

입력

[퍼즐] 부동산 트렌드 NOW(6) 

최근 몇 년 사이 부동산 시장에도 성형 바람이 거세게 불고 있다. 리모델링을 통해 건물의 내·외관을 한층 개선함으로써 임대료와 자산가치 상승을 함께 도모했다는 사례를 주변에서 흔히 접할 수 있다. 단독주택을 근린상가빌딩으로 바꾸거나, 노후화된 빌딩 외관을 단장하거나 엘리베이터를 설치하는 형태가 주를 이룬다. 실제로 적지 않은 사람들이 시세보다 저렴한 가격에 낡고 오래된 주택이나 건물을 매입해 리모델링한 후 재매각하는 방법으로 차익을 보고 있다. 부동산 리모델링이 대중화된 만큼 이제는 더 이상 전문가만의 영역이 아니다. 실사례를 통해 좀 더 살펴보자.

수십 년간 다니던 직장에서 명예퇴직한 후 부동산 투자처를 물색 중이었던 A씨. 어느 날 평소 안면이 있던 부동산 중개인으로부터 전화 한 통을 받았다. 건물주의 피치 못할 사정으로 노후화된 근린상가건물 하나가 급매로 나왔는데 혹시 투자해볼 생각이 있냐는 것이었다. 부동산 중개인의 다소 뜬금없는 말이 미덥지 않았지만 일단 발품 팔아 현장답사를 해본 후 매입 여부를 고민키로 했다.

부동산 중개인이 소개한 물건은 준공된 지 30년 이상 된 낡고 오래된 3층짜리 근린상가건물이었다. 해당 건물의 대지면적은 463㎡(140평), 건물 연면적은 926㎡(280평)로 엘리베이터는 따로 없었다. 임대현황을 살펴보니 1층은 중국음식점, 슈퍼마켓, 분식집, 약국, 문구점, 꽃집 등이 있었고, 2층은 내과 병·의원과 한의원, 3층은 성인PC방과 당구장으로 채워져 있었다. 지하층은 모두 공실 상태였다. 부동산 등기사항전부증명서(구, 부동산 등기부등본), 건축물관리대장, 토지대장, 지적도 등을 통해 물건 분석을 하고 인근 부동산 중개업소를 방문해 시세조사와 상권분석까지 모두 마쳤다. A씨는 투자에 흥미를 느낄만한 몇 가지 재밌는 사실을 찾아냈다.

부동산 리모델링이 대중화된 만큼 이제는 더 이상 전문가만의 영역이 아니다. [사진 pexels]

부동산 리모델링이 대중화된 만큼 이제는 더 이상 전문가만의 영역이 아니다. [사진 pexels]

첫째, 소개받은 근린상가건물은 아파트 대단지(기존 아파트 830세대 및 신규 아파트 1520세대)로 진입하는 초입에 있어 안정적인 상권 확보가 가능해 보였다. 배후지 총 2350세대 아파트의 입주민이 출·퇴근이나 등·하교 시 반드시 해당 건물 앞으로 지나가야 했다.

둘째, 도보 5분 거리 내 지하철역 개통이 예정돼 해당 근린상가건물 앞 유동인구는 더욱 늘어날 가능성이 높았다. 상권의 확장과 활성화를 위해서는 상가 앞으로 지나다니는 유동인구 수가 중요하다. 지하철이 신규 개통될 경우 과거 마을버스나 승용차를 이용했던 사람 중 적지 않은 사람이 지하철을 이용할 것으로 기대된다. 유동인구의 증가는 상권의 확장 및 활성화, 임차인의 매출액 증가로 이어졌고, 이는 임대료 상승으로 되돌아왔다. 신규 지하철역 개통은 부동산 투자 시 확실한 매력 포인트 중 하나임은 분명했다.

셋째, 비록 외관은 낡고 노후했지만 비교적 튼튼하게 건축돼 골조가 튼튼했다. 대지면적이 넓은 반면, 건물의 연면적은 작아 증축 또는 리모델링 시 그 효용성이 매우 커질 것으로 기대됐다. 실제로 토지이용계획확인서를 열람해본 결과 용도지역이 3종 일반주거지역으로 확인됐다. 서울시의 경우 3종 일반주거지역의 건폐율이 50%이고, 용적률이 평균 250%임을 고려할 때 현재 3층 규모의 건물은 향후 2~3개 층 증축이 가능해 총 5층 내지 6층 규모로 확장이 가능하다. 또 대지가 넓은 만큼 리모델링 시 엘리베이터 설치가 용이하다. 증축으로 인한 임대면적의 확대, 엘리베이터 설치에 따른 건물의 기능향상 등을 기대할 수 있어 임대수입의 증가로 이어질 것으로 판단됐다.

끝으로 임대현황표를 살펴보니 8년 이상 된 장기임차인이 많았던 반면, 임대료 수준은 주변 시세보다 20~30%가량 저렴했다. 게다가 임차인 중 일부는 임대인(건물주)과 개인적 친분이 두터워 오랫동안 임대료 인상 없이 사용해온 상태였다. 이런 상황은 A씨에겐 오히려 매력 포인트이자 호재다. 해당 건물의 경우 상권이 양호한 만큼 향후 건물을 매입해 리모델링 후 우량 임차인으로 교체한다면 큰 폭의 임대료 증액도 가능해 보였다.

A씨는 이 건물을 시세보다 다소 저렴한 금액에 매입하기로 결정했고 매매계약을 체결했다. 합의된 부동산 중개수수료(매매가의 0.4%)와 취득세(매매가의 4.6%)를 포함해 35억원을 넘기지 않았다. A씨는 1년 6개월 후 약 5억원을 들여 엘리베이터 설치와 3개 층 증축 공사를 포함한 대규모 리모델링 공사를 마쳤다. 2022년 말 기준 해당 건물의 시세는 90억원을 호가한다. 매월 들어오는 임대료 3000만원을 제외하고 부동산 가치상승으로 인한 투자수익률만 157%에 달했다.

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