“상속 아파트에 세입자 있다면, 상속세서 임대보증금은 공제”

중앙일보

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금융SOS

[금융 SOS]

얼마 전 부친상을 치른 성모(42)씨는 아버지를 잃은 슬픔이 채 가시기도 전에 금전적인 고민에 빠졌다. 어머니와 사별하고 아버지 혼자 살고 있던 서울 노원구의 34평 아파트를 상속받게 돼서다. 성씨는 아버지 사망일부터 6개월 안에 상속세 신고를 해야 하는데 당장 세금을 낼 현금이 없다.

상속받을 아파트 시세는 11억5000만원, 일괄공제(5억원)를 제외한 6억5000만원에 대한 세금을 내야 한다. 6개월 안에 신고하고 세액공제(10%) 혜택까지 받아도 상속세가 1억5000만원이 넘는다. 자녀가 3명인 성씨는 홀벌이다. 월급만으로 살림살이가 빠듯해 평소 여윳돈이 없는 데다 2년 전 전세로 살던 아파트를 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)로 매입했다. 당시 신용대출까지 동원한 데다 최근 금리가 오르면서 대출이자 부담까지 늘었다.

현재 사는 아파트나 상속받은 아파트를 팔고 싶지만, ‘거래 절벽’에 이 또한 마땅찮은 상황이다. 성씨는 “시세보다 20% 싸게 매물을 내놔도 집을 보러 오는 사람도 없다”며 “남의 속도 모르고 아파트 한 채 생겨서 좋겠다고 말하는 지인들을 보면 울컥 화가 난다”고 토로했다.

사망한 부모가 빚만큼 상속세를 공제 받을 수 있다. 게티이미지뱅크.

평소 건강하다고 생각했던 부모가 급작스레 사망하면 마냥 슬퍼만 할 수는 없다. 장례 절차부터 상속까지 복잡한 일을 처리해야 한다. 그중 가장 골치 아픈 일이 상속이다. 대개 부모에게 자산을 상속받으면 부러움의 대상이지만, 성씨처럼 기쁨보다는 고민이 큰 경우가 많다. 가장 좋은 상속은 부모가 사망하기 전 사전 증여를 활용하는 것이다. 물려받는 자산이 많을수록 높은 세율이 적용되기 때문에 평소 조금씩 증여해 재산을 분산시키면 세금을 줄일 수 있다.

상속세율. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

이런 준비 없이 9억원이 넘는 재산을 상속받게 됐다면 물려받을 자산과 함께 채무도 함께 살펴야 한다. 상속법에 따르면 부모 사망 시 채무도 함께 승계된다. 사망한 부모가 갚아야 할 채무를 상속인인 자식이 대신 갚아야 한다는 의미다. 이 때문에 상속세 계산 시 상속 재산에서 채무를 차감한다. 단, 모든 빚을 차감하지는 않는다. 상속세를 공제받을 수 있는 채무 범위가 있다.

우선 은행 등 금융기관이나 한국토지주택공사(LH) 같은 공공기관, 지자체 등에서 부모가 빌린 채무는 상속재산에서 차감된다. 해당 기관에서 돈을 빌렸다는 서류만 있으면 상속세 대상에서 공제해주는데 원금은 물론 미지급 이자까지 공제 대상이다.

부모가 지인을 위해 보증을 해서 생긴 빚도 차감된다. 사망한 부모가 부담하고 있는 보증 채무 중 변제 불능 상태의 채무가 있는 경우다. 상속인이 보증을 서준 대상(주채무자)에게서 배상을 받을 수 없다고 판단되면 그 채무만큼 상속재산에서 빼준다. 즉 구상권(채무를 대신 변제해 준 사람이 채권자를 대신하여 채무당사자에게 반환을 청구할 수 있는 권리)을 행사할 수 없다고 판단되는 경우다.

아파트 상속세 시뮬레이션해보니. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

부동산을 물려받았다면 해당 부동산 세입자가 낸 임대보증금도 공제 대상이다. 예컨대 시세 11억5000만원인 아파트를 상속받았는데 해당 아파트에 사는 세입자가 7억원의 전세보증금을 냈다면 실제 상속재산은 4억5000만원으로 본다. 다만 전세계약 명의가 부모여야 하고 임대보증금도 계약서상 명의자인 부모 통장으로 받았다는 증빙을 해야 한다. 또 해당 임대보증금에 대한 부가가치세, 종합소득세 신고 내용이 있어야 한다.

부모가 지인에게 개인적으로 빌린 돈도 공제받을 수 있다. 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정이나 이자 지급에 대해 증빙할 수 있는 서류가 있으면 된다. 단 사망한 부모의 채무확인서만 있다면 의미가 없다. 이 경우 상속인인 자식에게 변제 의무가 없다고 보기 때문이다.