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'거래절벽' 실거래 없는데 증여세는?…증여가액 다이어트 방법 [김종필의 절세노트]

중앙일보

입력

수도권 아파트 모습. 뉴시스

수도권 아파트 모습. 뉴시스

시가 하락으로 인해 종전보다 부담해야 할 증여세가 줄어들 것으로 예상하면서 최근 자녀에게 주택을 증여하는 것에 대한 고객 문의가 다시 증가하는 추세다.

특히 아파트의 증여가액을 얼마로 해야 하는지에 대한 문의가 많다. 아파트는 보통 매매 사례 가액으로 평가하는데 최근 거래가 없어 매매 사례 가액을 구할 수 없는 경우가 발생하고 있기 때문이다.

시세가 하락하였다고는 하지만 시세 하락을 반영하기 위한 세법상 평가 금액을 찾을 수 없는 문제가 생기는 것이다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 세법상 규정을 살펴보고 그 대응 방법을 찾아야 할 것이다.

증여 평가 원칙은 시가 

먼저 세법 규정을 살펴보자. 주택 증여 시 평가 원칙은 시가이다. 이 시가에 해당 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액뿐만 아니라 유사 재산의 매매가액 등도 포함한다.

다만 해당 재산의 매매가액 등이 유사 재산의 매매가액 등 보다 우선해 적용된다. 시가로 인정되는 것은 원칙적으로 평가 기간 내에 있어야 한다. 매매가액의 경우에는 매매 잔금 일이 아닌 매매 계약일이 평가 기간 내에 있어야 하고 감정가액의 경우에는 감정가격 산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일이 모두 평가 기간 내에 있어야 한다.

보상가액·경매가액·공매가액의 경우에는 그 금액이 결정된 날이 평가 기간 내에 있어야 한다. 참고로 평가 기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간을 말한다. 다만 증여세를 신고한 경우에는 유사 재산의 매매가액 등의 평가 기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 신고일까지로 단축된다.

평가 기간에 해당하지 않는 기간으로서 증여일 전 2년 이내의 기간에 매매 등이 있거나 평가 기간이 지나간 후부터 증여세 신고 기한 경과 후 6개월의 기간에 매매 등이 있는 경우에도 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정되는 금액에 포함할 수 있다.

주택 증여 시 시가나 시가로 인정되는 금액이 없다면 보통 기준시가로 신고하게 된다. 기준시가란 아파트나 빌라 등은 공동주택 공시가격, 단독주택의 경우는 개별단독주택 공시가격을 말한다.

공시가격이냐, 감정평가액이냐 

이제 아파트를 증여한 경우 증여 재산의 평가 방법을 어떻게 정할 것인지에 대해 살펴보자.

유사 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액이 없고 해당 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액도 없다고 가정했을 때 선택할 수 있는 방법은 2가지 정도가 된다.

첫째, 공동주택 공시가격으로 신고하는 것을 생각해 볼 수 있다. 증여세 신고는 최대한 빨리해야 한다. 유사 재산의 매매 금액 적용대상을 증여일부터 신고일까지의 유사 재산의 매매금액으로 축소할 수 있기 때문이다.

증여세 신고 이후에는 반드시 증여일부터 신고일까지의 기간에 유사 재산의 매매사례가액이 존재하는지를 다시 살펴보아야 한다.

아파트를 매매한 경우 실거래가 신고 기한이 계약일로부터 30일 이내이므로 증여세 신고 당시에는 신고되지 않아 파악하지 못했던 매매 금액이 존재할 수 있기 때문이다. 혹시 유사 재산의 매매금액이 발생하였다면 평가 기간 내에 재신고하면 된다.

한편 평가심의위원회의를 거쳐 증여일부터 신고일 이후의 유사 매매사례가액에 의한 과세를 인정한 사례도 있어 주의해야 한다.

자료: 김종필 세무사

자료: 김종필 세무사

둘째, 증여하고자 하는 아파트를 감정평가해 신고하는 것을 생각해 볼 수 있다. 기준시가 10억원 이상인 경우에는 2개 감정기관의 감정가액 평균액, 기준시가 10억 미만인 경우에는 1개 감정기관의 감정가액으로 평가하면 된다.

증여 재산을 감정평가해 신고하면 유사 재산의 매매금액보다 우선해 적용된다. 유사 재산의 매매금액 발생 여부와 관계없이 증여 재산의 평가액을 고정할 수 있는 장점이 있다.

김종필 세무사

김종필 세무사는...

세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.
27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.  
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.

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