치솟는 금리에 ‘깡통주택’ 속출… '전세보증금' 지킬 방법은

치솟는 금리, ‘거래 절벽’으로 인한 집값 하락 영향이 세입자까지 옥죄고 있다. 전세 보증금을 떼일 수 있는 이른바 ‘깡통 주택’이 늘고 있어서다. 깡통 주택은 전세 보증금이 집값과 빚의 차액을 초과하는 집을 말한다. 경매로 넘어가면 전세 보증금을 회수하기 어렵다.

집값에 이어 전셋값이 하락하면서 전세 보증금을 돌려 받지 못하는 '깡통 주택'이 늘고 있다. 뉴스1

한국은행은 올해 들어서만 기준금리를 2.25%포인트 올렸다. 기준금리가 3.25%까지 오른 건 2012년 6월 이후 10년 5개월 만이다. 기준금리가 뛰면서 대출금리도 빠르게 올라 1년 사이 이자 부담이 두배로 늘었다. 한은에 따르면 시중은행의 평균 주택담보대출 금리(신규취급액 기준)는 지난해 1분기 연 2.67% 수준이었다. 하지만 지난 3분기엔 연 4.43%까지 상승했다. 현재 시중은행의 주담대 금리는 최저 5% 선, 최고 7% 선이다.

이 때문에 주택 거래가 끊기고 집값은 하락세다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월 한 달간 서울에서 거래된 아파트는 1360가구였지만, 지난달은 466가구에 그쳤다. 1년 새 거래량이 65% 감소했다. 사실상 전세 보증금이 전 재산인 세입자 입장에선 고민이 크다. 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않으면 그야말로 오도 가도 못하는 상황에 부닥칠 수 있어서다.

그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 HUG가 집주인 대신 세입자에게 전세 보증금을 지급한 변제액은 올해 들어 9월까지 6466억원으로, 이미 지난해 변제액(5790억원)을 넘어섰다. 2018년엔 792억원에 불과했다. 반환 보증 사고 건수도 연초 이후 9월까지 3050건으로 지난해(2799건)보다 많다. 2018년(372건)의 8배 수준이다.

5일 금융감독원은 세입자가 전세보증금을 지킬 수 있는 방법을 소개했다. 전세 계약을 할 때는 우선 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)부터 살펴야 한다. 전셋값이 매매가의 80%를 넘으면 깡통 주택이 될 위험이 크기 때문이다. 특히 막 완공한 신축 빌라는 매매가 시세를 가늠하기 쉽지 않지만, 주변 부동산 중개업소를 방문하면 대략적인 시세를  파악할 수 있다. 등기부 등본도 확인해야 한다. 등기상 전세 보증금보다 우선순위인 근저당 금액이 많다면 전세 계약을 다시 한번 고려해야 한다. 특히 다가구 주택인 경우 더 꼼꼼히 살펴야 한다.

그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

계약할 때 이런 사항을 확인했어도 전세 계약이 끝날 시점에 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생긴다. 요즘같이 전셋값이 하락할 경우 집주인이 새 세입자에게 받을 전세 보증금이 이전보다 적은 경우다. 차액을 마련하지 못했다며 전세 보증금의 일부만 주거나 집주인의 세금 체납이나 자금 사정 악화 등 변수도 있다.

금감원은 이런 경우를 대비해 ‘전세보증금 반환 보증’에 가입할 것을 권고했다. 전세보증금 반환 보증은 전세 보증금을 돌려받지 못하는 세입자를 보호하기 위해 주택금융공사‧주택도시보증공사‧서울보증보험 등 보증기관에서 판매하는 상품이다. 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않으면 이들 보증 기관에서 대신 세입자에게 전세 보증금을 지급한다. 가입하려면 보증기관의 심사를 거쳐야 하고 보증료는 세입자가 낸다.

각 보증기관별 전세 보증금 반환 보증 . 금감원

전세보증금 반환 보증에 가입하려면 주택 유형이나 보증 금액, 할인 여부를 고려해야 한다. 예컨대 주택금융공사와 주택도시보증공사는 신혼부부‧다자녀‧저소득‧장애인‧고령자라면 보증료를 할인한다. 고가 주택이라면 서울보증보험을 찾으면 된다. 금감원은 “전세보증금 반환 보증은 집주인 동의 없이 가입할 수 있고 전세 계약 기간의 절반이 지나기 이전에 가입할 수 있는 만큼 유리한 보증기관을 합리적으로 선택하면 된다”고 조언했다.

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr