[반퇴시대 재산리모델링] 집 줄이고 사업장 한 곳 정리, 빚부터 갚아야

중앙일보

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서지명 기자

부산 사는 40대 자영업자 부부, 사업자대출 이자 부담 줄이려면

Q 부산시 해운대구에 사는 최모(49)씨. 부부 각각 가게를 운영하며 생활하고 있다. 2016년 내 집 마련에 성공하고 사업도 그런대로 됐지만, 코로나19 이후 매출이 뚝 떨어지고 수년 전 사업 확장을 위해 받은 대출금 이자가 눈덩이처럼 불어나면서 하루하루 불안감에 시달리고 있다. 아직 중학생, 고등학생인 자녀 2명의 교육비와 부모의 노후 등을 생각하면 걱정이 크다. 어떻게 하면 현재 위기 상황을 극복할 수 있을지 상담을 요청했다.

A 최씨의 가계자산은 부동산에 지나치게 치중돼 있고, 금융자산이 총자산의 6% 수준으로 매우 낮다. 대형 평형대의 현재 아파트를 팔아 같은 단지 낮은 평형대로 갈아타기를 추천한다. 현재 부부가 각각 자영업을 하고 있는데 하나를 접고 사업자대출부터 갚는 게 좋겠다.

재산리모델링

◆아파트 평형 갈아타기로 부채 해결=기존 아파트를 15억원에 매도하고, 40평형대 동일단지 주택을 10억원에 매수한다면 양도세와 취득세 등을 제외하고 약 4억원 가까운 여유자금을 확보할 수 있다. 이 자금은 사업자 대출 상환에 우선 사용하자. 최씨가 거주하는 곳은 교육열이 높고 교육환경이 우수한 단지로 꼽히는 곳이다. 초역세권이면서 1·2차 단지를 합치면 3700세대 초대형단지로 선호도가 높다. 2016년 9월에 168㎡(51평형) 아파트를 5억4000만원에 매입 했는데 현재 호가 15억원 선이다. 현재의 빚을 상환하기 위해 부동산 매도 외에 방법이 없다. 다만 부동산 침체기인 현시점에 아파트를 팔기에 아쉽다면 같은 단지 내 평형 갈아타기를 추천한다. 현재 최씨 부부는 4인 가족으로 대형평수에 꼭 거주할 필요성은 없어 보인다. 바로 아래 평수인 40평으로만 갈아타더라도 부채 문제는 해결할 수 있다.

최씨는 1가구 1주택자이고 6년 이상 거주했기 때문에 아파트 매각 시 양도세 부담이 크지 않다. 최씨는 현 주택을 2년 이상 보유했기 때문에 양도가액 12억원까지 비과세를 받을 수 있고, 6년 보유 및 거주했기 때문에 장기보유특별공제를 적용받는다. 15억원에 양도한다고 가정하면 2100만원 수준의 양도소득세가 부담된다. 중개수수료 등 실제 양도 및 취득 관련 필요경비를 증빙할 경우 실제 내는 양도세 부담은 좀 더 줄어들 수 있다.

◆사업장 하나 정리해 투자금 회수=최씨 부부 각각 자영업을 하고 있지만, 한 달 합산 소득이 350만~400만원 수준으로 사업 구조조정 필요해 보인다. 두 사업장 중 매출이 큰 사업장은 유지하되, 그렇지 않은 사업장을 정리하고 당분간 부부 중 한 명은 근로소득자가 되는 것도 방법이다. 사업 하나를 정리하면 1억5000만원 정도 투자금을 회수할 수 있다.

최씨의 합산 보험료는 35만원 수준이다. 2004년 가입한 변액유니버설 보험은 의무납입 기간이 이미 지났기 때문에 납입을 중지해도 보험이 실효되거나 보장에 손해가 있지 않기 때문에 그 비용을 활용해 다른 보장을 강화하는 것이 좋겠다.

◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.