'파리 재개발 상징' 찾은 吳, 을지로에 35층 건물 허용한다

중앙일보

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프랑스 13구역 '리브고슈'를 방문한 오세훈 서울시장(맨 왼쪽). 리브고슈는 과거 철도길을 녹지로 덮어 개발했다. 파리(프랑스)=문희철 기자

서울 종로·을지로 등 낙후한 구도심 개발을 위해 서울시가 용적률 등 건축 규제를 완화한다. 35층 안팎 높이의 건물 설립이 한층 용이해질 전망이다.

오세훈 서울시장은 23일(현지시각) 프랑스 파리 제13구역에 위치한 리브고슈 재개발지역을 방문하고 “민간 사업자가 적극적으로 개발계획을 제안할 수 있도록, 선제적으로 규제를 해제해 도심 재개발을 활성화하겠다”고 밝혔다.

용적률 완화하는 대신 녹지 늘린다

종묘-퇴계로 일대 통합 계획 가이드라인. [사진 서울시청]

오 시장이 이날 방문한 리브고슈는 원래 철도차량기지였다. 철도 변을 중심으로 을지로를 연상케 하는 노후한 창고·상가가 밀집했다. 장기간 방치한 철로에 부랑자들이 모여들어 사회적 문제도 종종 발생했다. 리브고슈 동쪽은 센강을 바로 접하고 있는데, 철도차량기지가 가로막아 파리 시민들이 수변 공간을 활용하기도 어려웠다.

파리시는 이런 문제를 해결하기 위해 1991년부터 2028년을 목표로 재개발에 나섰다. 철도 상부를 덮어 상업·주거·교육 공간을 마련하고 녹지를 확충하는 복합개발을 했다. 특히 철길 위에 인공지반을 세워 떡갈나무를 심고, 포도나무 덩굴이 건물을 뒤덮는 공원을 설립하면서 리브고슈는 파리 재개발의 상징으로 자리 잡았다.

송현정 프랑스 파리건축학교 교수는 “파리는 시내 전체가 문화유산이라 건축 규제를 해제하기 어려운데, 리브고슈는 민간 사업자의 개발을 유도하기 위해 과감하게 해당 지역 건물의 고도제한을 37m에서 137m로 완화했다”고 설명했다.

서울시도 리브고슈를 벤치마킹하겠다는 생각이다. 오 시장은 “리브고슈는 고도제한을 완화해 민간 재개발을 본격 추진했다는 점에서 서울시 ‘녹지생태도심 재창조 전략’과 닮은꼴”이라며 “서울시도 종묘부터 퇴계로까지 서울 구도심을 비슷한 방식으로 재개발하기 위해 연내 계획을 세우고 내년부터 사업에 착수하겠다”고 말했다.

높이 160m 건물 허용하고 녹지 확보

구도심 중 가장 높은 서울 종로구 SK서린빌딩은 높이가 160.2m다. 서울시는 이 정도 높이의 빌딩 신축을 허용하는 방식으로 높이 규제를 완화할 계획이다. 중앙포토

특히 리브고슈처럼 고도제한 완화에 초점을 두고 있다. 여장권 서울시 균형발전본부장은 “예컨대 을지로 중심상업지구의 경우 현재 최대 90m 이하의 건물만 허용하지만, 용도를 상향해 160m 이상 건물을 세울 수 있을 것으로 생각하고 있다”고 설명했다.

현재 SK그룹이 본사로 사용하고 있는 서울 종로구 SK서린빌딩의 높이가 160.2m다. 구도심에서 가장 높은 이 36층짜리 빌딩과 비슷하거나 더 높은 빌딩이 구도심에 들어설 수 있도록 허용한다는 뜻이다.

이렇게 대지면적에 대한 건축물 면적의 비율(용적률)을 완화하면 빌딩을 높이 올릴 수 있다. 동시에 건물을 높이 올리면 올릴수록 연면적이 증가해 1층 바닥 면적(건축면적)은 줄어든다. 이렇게 추가로 확보한 땅에 녹지를 만든다는 구상이다.

오세훈 서울시장(오른쪽)이 송현정 파리건축학교 교수(왼쪽)로부터 리브고슈 재건축 과정에 대한 설명을 듣고 있다. 파리(프랑스)=문희철 기자

예컨대 구도심 재개발 선도 사업지로 선정한 종묘~퇴계로 일대는 대지면적의 35% 이상을 개방형 녹지로 조성한다. 개방형 녹지는 누구나 자유롭게 이용할 수 있는 상부를 개방한 녹지공간이다. 여기에 중앙부 공원 등을 설치하면 대지의 50% 이상을 녹지로 확보할 수 있다는 것이 서울시의 생각이다.

한편 오 시장은 철도 상부에 인공지반을 조성한 리브고슈의 재개발 방식을 철도차량기지 개발에도 참조한다는 생각이다. 서울시는 수서차량기지 등 서울시가 관리하는 9개 철도차량기지와 수색차량기지 등 코레일이 관리하는 6개 철도차량기지를 복합 개발하는 방안을 검토하고 있다.

그는 “(비슷한 방식의 재개발 후보지 중에서) 서울시가 단독으로 결정할 수 있는 대표적인 후보지는 수서철도차량기지 정도”라며 “다만 확정은 아니고, 우선적으로 (수서철도차량기지를) 검토한 뒤 추후 결정하겠다”고 말했다.

파리(프랑스)=문희철 기자 reporter@joongang.co.kr