3년이면 부자된다는 송사무장 "부동산 역발상, 아파트 노릴때"

불황기 더 관심 끄는 부자되기 노하우    

지난달 23일 인천 문학경기장에서 송희창 행크에듀 대표(첫째줄 왼쪽)가 엑시트 수강생들과 기념촬영을 하고 있는 모습. [사진 행크에듀]

지난달 23일 오후 3시 인천 문학경기장, 이날 야구 경기는 오후 6시 30분 예정돼 있었지만 이미 경기장 앞에는 끝이 보이지 않는 긴 줄이 이어졌다. 스포트라이트의 주인공은 연예인도, 인기 야구 선수도 아닌 경매 분야 실전고수로 잘 알려진 ‘송사무장’ 송희창(48) 행크에듀 대표였다. 야구 경기 전에 송 대표가 이끄는 ‘부자되기 기초반’인 엑시트(EXIT) 스터디 1기의 번개모임(즉석모임) 자리였다. 이날 경기장에 모인 1500명 가까운 엑시트 스터디 1기 회원들은 송 대표와 기념사진 촬영 및 사인을 받으며 열렬히 환호했다.

돈 많은 사람이 추앙받는 시대. 성공의 개념도 달라지고 있다. 코로나19 이후 자산시장은 격변 중이다. 경기침체의 우려 속에서도 ‘부자되기’ 게임에 참가하려는 사람들은 늘고 있다. 인생을 바꿔줄 부자로 가는 문(門)이 있을까. 그 문이 아직도 열려있을까.

흙수저 출신 경매 고수, 월세만 7000만원

『싱글맘 부동산 경매로 홀로서기』(개정판)는 올해 경제분야 베스트셀러로 큰 사랑을 받은 책이다. 채널A 서민갑부에 ‘경매의 신’으로 출연하며 주목 받은 ‘쿵쿵나리’ 이선미 씨의 자서전적인 실전 경매 이야기를 담았다. “2년 만에 30채를 낙찰받았다”는 사연도 놀랍지만, 암담한 상황 속에서도 경매로 희망을 찾아갔던 이야기가 많은 이들의 공감을 얻은 덕분이었다. 그녀는 이혼 도장을 찍고 홀로 어린 남매를 키우게 된 상황에서 암 선고를 받았다. 통장엔 잔고도 없었다. 보증금 2000만원짜리 바퀴벌레가 드글드글한 월셋집으로 옮기고 1억원을 종잣돈 삼아 경매를 시작했다. 책에 소개한 투자 원리는 이렇다. 1억원의 빌라를 80% 대출 받고 2000만원을 투자해 낙찰 받는다. 간단한 수리 후 보증금 2000만원에 월세를 놓는다. 보증금으로 투자금은 회수하고, 월세로 대출 이자를 갚고도 고정 소득을 만들어낸다. 이렇게 1건의 월세는 금액이 많지 않다고 해도 매월 30만~40만원의 순수익이 남는 물건을 30건 보유하게 되면 임대수익으로 월 1000만원 가까운 수입이 만들어진다. 시세차익도 거둘 수 있다. 현재는 80채의 부동산을 보유한 경매 전문가로 우뚝 섰지만, 그녀도 처음엔 실패하지 않을까 하는 두려움도 적잖았다고 한다. 하지만 경매가 절박한 출구였다. 그렇게 미친 듯 경매 낙찰을 받던 시기에 그녀가 들었던 강의가 송 대표의 경매반이었다. 유치권 등 복잡한 문제에 처했을 때 도움을 받는가 하면, 송 대표의 출판사(지혜로)에서 그 사연을 책으로 펴내며 유명세를 얻기도 했다. 현재는 그녀도 행크에듀에서 경매반 강사로 활약 중이다.

이 재테크 모임에는 의사, 변리사, 감정평가사, 공무원, 대기업 직장인 등 소위 잘나가는 직업을 가진 회원들도 상당수다. 이들의 간절한 열망도 부자가 되는 것이다. 한 산부인과 전문의는 “좋은 직업을 얻었지만, 가난을 벗어날 수 없을 것 같다”며 눈물로 상담을 받았고, 억대 연봉의 30대 신혼부부는 “죽어라 공부해서 원하는 회사에 들어가면 부와 명예가 보장될 줄 알았지만, 부와 명예는커녕 매일 이어지는 야근으로 조산을 하게 됐다”며 “부자로 살고 싶은 건 욕심일까요”라고 호소했다.

송 대표는 잘 살려면 좋은 대학, 좋은 직장에 들어가야 한다는 고정관념에서 벗어나라고 말한다. 좋은 직업을 가졌더라도 조금 더 많은 소득을 얻을 뿐 일하지 않으면 돈이 나오는 구조가 아니기 때문이다. 한류 스타급 연예인이 아닌 이상 자본주의 사회에서 부자가 되는 방법은 단 하나라는 것. 돈에게 일을 시키는 능력이 있느냐, 그것이 관건이다.

부동산 투자와 창업에 관한 온라인 교육사이트 행크에듀를 운영하는 송 대표는 가난했던 자신이 부자된 경험을 바탕으로 부자가 되는 방법을 전파하고 있다. 블로그 ‘송사무장의 3년 안에 부자되기’를 비롯해 네이버 카페 ‘행복재테크’ 및 유튜브 채널 ‘행크TV’를 운영 중이다. 스테디셀러인 『부동산 경매의 기술』 『부동산 공매의 기술』 『실전경매 』 『엑시트』도 펴냈다. 이 중 부자되는 노하우를 담은 『엑시트』의 본래 책 제목은 ‘돈 버는 것이 제일 쉬웠어요’라고 한다. 흙수저였음에도, 40대인 현재 그는 매월 7000만원 이상의 월세가 나오는 부동산 자산만 250억원대에 이른다고 한다. 지방대를 나와 번번이 취업의 고배를 마시던 어느날 사업을 결심했다. 종잣돈을 모으기 위해 당시 월 200만원을 받으며 나이트클럽 밴드로 아르바이트를 했다. 그곳에서 숙식을 해결하며 사이다 한캔도 사 먹지 않았다고 한다. 악착같이 4년간 종잣돈 1억2000만원을 모았고, 주경야독으로 투자 공부도 병행했다. 그렇게 경매에 첫 발을 들인 후 전문적으로 경매를 배우기 위해 법률사무소에서 경매팀을 이끌었다. ‘송사무장’이라는 닉네임은 이때 얻었다. 현재는 부동산 자산 외에도 행크TV를 비롯해 출판사, 스포츠시설, 숙박업소 등 사업체도 20여 개에 이른다. 송 대표는 “제대로 길을 알면 누구나 평범한 삶에서 3년 안에 엑시트(EXIT) 할 수 있다”고 했다. 수많은 제자들을 부자로 키워내며 ‘부자들의 멘토’로 불리는 그에게 부자로 가는 길을 물어봤다.

스터디 모임, 의사·변리사·공무원 상당수

3년 안에 부자되기 가능한가.

“부자되는 방법을 알고 목표를 이루기까지 3년이 채 걸리지 않았다. 책이나 강의 등을 통해 공부를 마치기까지의 기간이 보통 2년 정도가 걸리며, 이러한 지식을 활용해 실전에서 수익을 내기까지 1년을 더해 총 3년이라고 봤다. 그러나 3년은 얕볼 수 없는 시간이다. 창업도 6개월 안에 성과가 나지 않으면 접는다는 게 시장의 속설이다. 투자도 마찬가지다. 몇 개월 공부하고 성과가 따르지 않으면 그 길을 잘 가고 있음에도 포기하는 경우가 있다. 3년을 강조한 건 중장기로 계획을 세우고 준비하면 충분히 원하는 성과를 얻는 경우가 많았기 때문이다. 2008년부터 15년간 커뮤니티를 이끌며 경제적 자유를 얻은 수많은 제자들을 배출했다. 그래서 확신이 있다.”

부자가 되기 위한 첫 걸음은 무엇인가.

“인식의 전환이다. 부자가 되고 싶다면서도 정작 한 번도 부자가 되는 자신을 그려보지 않은 사람들이 너무도 많다. ‘된다’는 마음가짐도 중요하다. 외부 여건보다는 자신이 바꿀 수 있는 것에 집중해야 한다.”

부자되는 공부는 어떻게 해야 하나.

“우리나라에서 부자가 될 수 있는 방법은 크게 두 가지다. 사업과 부동산이다. 개인적으로 주식은 변동성이 커서 제외했다. 투자 공부를 하기 위해선 우선 용어를 익혀야 한다. 책과 신문을 통해 공부하는 것이 좋다. 용어에 익숙해지면 유튜브와 블로그 등을 통해  간접 투자경험을 쌓으면 도움이 된다. 이러한 단계를 거쳐 관련 강의를 들으면 그동안 공부하면서 궁금했던 점을 해소하고 인맥도 쌓는 기회를 만들 수 있다.”

공부해도 실전 투자는 두려울 것 같다.

“이론과 실전 연습이 병행돼야 한다. 부동산 현장 조사를 하고, 잘 되는 사업장(창업)을 찾아가서 노하우를 듣고 피드백을 주고받는다. 경매라면 실제 낙찰을 받고 명도를 거쳐 매도에 이르는 한 사이클을 경험해보면 훌쩍 성장한다. 정말 이게 되는구나, 나도 할 수 있겠구나 그런 경험이 큰 차이를 가져온다. 돈에게 일을 시켜야 돈의 주인이 될 수 있다”

송 대표가 제시하는 부자공식은 단순하다. 부자가 되기로 목표를 정하고, 시작하고, 그 목표를 이룰 때까지 포기하지 않는 것이다. 그의 투자 인생의 전반부는 부동산이었고, 후반부는 사업이었다. 상가와 같은 근린시설을 임대하면서 자연스레 여러 사업에 관심을 갖게 됐다고 한다. 그는 투자에도 순서가 있다고 전한다. 어느 정도의 현금 흐름이 확보될 때까지는 월세 받는 부동산을 하나씩 늘려가는 방법으로 투자를 하고, 이후 충분한 자금이 모이면 사업까지 접목시키는 최종 투자로 눈을 돌릴 수 있다. 주 무기는 투자자의 성향과 상황에 따라 달라질 수 있다. 송 대표는 “부동산도 경매만 있는 게 아니라 재개발·재건축, 토지, 수익형 부동산 등 다양하고, 창업도 하루종일 노동력을 들여야하는 사업 외에도 무인 점포 등 여러 방법이 있다”고 했다.

부동산 시장이 얼어붙고 있다. 지금도 부동산을 통한 투자 플랜이 가능한가.

“요즘 서울 아파트 거래량이 평년의 10% 수준이다. 시세대로 나온 매물이 아니라 그 단지에서 가장 싼 매물들만 거래된다는 얘기다. 평소 수익형 부동산을 통한 월세 흐름을 강조해왔다. 그런데 지금은 역발상 시기다. 투자자라면 상가, 오피스텔과 같은 수익형 상품보다 아파트에 관심을 가질 때다.”

창업도 실패율이 높지 않나.

“창업 교육이 제대로 이뤄지고 있지 않은 게 문제다. 대부분 본사 얘기만 듣고 창업하거나 지인을 따라하는 식이다. 아이템 자체뿐 아니라 어떻게 운영하는가가 중요하다. 지금도 잘 되는 노래방, PC방, 당구장이 있다. 성공한 사업장의 숨은 노하우를 공부하고 시장에 진입해야 한다. 잘 되는 가게의 포인트는 크게 두 가지다. 서비스를 엄청 많이 주거나, 거기서만 접할 수 있는 독특함이 있는 거다. 개인적으론 고시원의 경우 개인실의 쾌적성을 높이면서 스터디카페처럼 공용공간을 만들어 만족도를 높였다. 추위에 약한 카라반 시설엔 난방시설을 하고 온수풀도 연결했다. 평소 아쉬웠던 점을 메모해뒀다가 창업 시 고객의 관점에서 적용하면 좋다.”

침체장에서 손실로 힘들어하는 투자자들에 조언해준다면.

“동학개미나 영끌족이나 남들이 수익을 냈다는 얘기를 듣고 시장에 들어간 경우가 많았다. 코인도 마찬가지다. 묻지마 투자자의 비율이 상당히 높다. 실패할 확률 또한 높다. 그러나 한 번의 실패로 거기에 기회가 없다고 생각하지 말았으면 한다. 다시 공부를 하고 도전한다면 수익을 올릴 가능성이 커질 것이다.”

평범한 삶에서 엑시트(EXIT)하는5가지 법칙

1 돈에게 일을 시켜라. 당신이 현재 하고 있는 일을 지속했을 때 10년 후, 20년 후의 멋진 미래가 그려지지 않는다면, 인생을 바꿀 수 있는 방법을 따로 익혀야 한다.
2 첫 투자보다 공부의 완성이 먼저다. 수익을 내는 것보다 더 중요한 것은 돈을 잃지 않는 것이다. 공부를 완성하고 투자해도 늦지 않다.
3 자산형성의 순서를 바꿔라. 좋은 집에 사는 것보다 월세 부동산을 모으는 것이 우선이다.
4 자유로운 사업가가 되라. 장사는 이윤을 남기고 사업은 가치를 창출하는 것이다. 출근하지 않고도 점포를 운영할 수 있는 사업가가 돼야 한다.
5 부자의 셈을 익혀라. 붐비는 장소에 가면, 해당 부동산과 사업에 관해 대략의 이익을 추산해보라. 이런 셈을 습관화하면 투자 감각이 좋아지고, 유망 아이템도 골라낼 수 있게 된다.
자료:『엑시트』

배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr