‘용적률 399%’ 팔방미인 시범…투자한다면 ‘이 때’ 노려라

돈 버는 아파트 완전정복

관심

🏠 글 싣는 순서

‘돈 버는 아파트 완전정복’은 30~50대 주택수요자를 위한 맞춤형 콘텐트입니다. 미래가치가 큰 단지를 선정해 해당 아파트 소유자, 중개업자, 부동산 전문가 등으로부터 들은 다양한 얘기를 전해드립니다. 또 데이터 기반의 입지·가격 분석·미래가치 전망 등 깊이 있는 정보를 제공해드립니다.
① 단지 개요, 사업 히스토리
② 빅데이터로 본 입지 분석
③ 투자 수익률로 본 가격 분석
④ 전문가와 함께 하는 임장기

재건축 아파트 투자를 고려할 때 가장 주목할 부분은 바로 ‘속도’입니다. 서울시 정비사업 포털인 클린업시스템에서는 정비사업의 추진 단계를 기본계획 수립부터 준공까지 11단계로 나누고 있는데, 여의도 시범아파트의 경우 4번째인 조합설립추진위원회 승인 단계로 보고 있습니다. 이 아파트에 재건축추진위원회가 설립된 것은 2008년 5월입니다. 참고로 재건축 첫 관문으로 불리는 안전진단에서 시범아파트는 2017년 5월 즉시 재건축이 필요하다는 의견과 함께 D등급을 받았습니다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “시범아파트는 신탁 방식 재건축을 추진 중이기 때문에 사실상 조합 설립 단계(11단계 중 5번째)라고 볼 수 있다”고 설명했습니다. 신탁 방식이란 일반 재건축과 달리 조합을 설립하지 않고 신탁회사가 사업 전반을 위탁받아 진행하는 것을 말합니다. 신탁사가 조합을 대신한다고 볼 수 있습니다.

여의도 시범아파트 입주민들은 2016년 11월 입찰을 통해 한국자산신탁을 신탁사로 선정했습니다. 당시에는 재건축초과이익환수제(재초환)를 피할 수 있고, 사업 기간을 1~2년 단축할 수 있다는 장점이 부각되면서 신탁 방식을 채택하는 재건축 단지가 많았습니다.

박 교수는 “신탁사가 자금 조달이나 사업 추진 방식에 대해 주도적으로 할 수 있기 때문에 개발 과정에서의 물리적인 시간을 최대한 단축할 수 있다는 게 최대 장점”이라면서 “조합이 해야 할 일을 대행해 주는 개념이라 수수료를 줘야 한다는 단점도 있다”고 설명했습니다.