'오피·생숙' 양도세 희비…입주 직전보다 직후에 세금 더 많다 [김종필의 절세노트]

서울 아파트 전경. 뉴스1

단기보유한 상태에서 매도할 경우 자산별로 적용되는 세율이 다르다.

부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리를 2년 미만 단기간 보유한 상태에서 처분하면 기본세율보다 높은 단일세율을 적용한다. 또한 단기보유한 상태에서 매도하는 경우 다주택 중과세율의 적용 대상도 된다면 단기 보유에 따른 세율과 다주택 중과세율을 비교해 더 높은 세율을 적용하므로 주의해야 한다. 단기보유에 따른 세율은 주택과 조합원입주권, 분양권, 일반부동산 등에 따라 차이가 난다.

첫 번째로 용어부터 정리해 보자. 주택은 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 조합원 입주권이란 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업시행계획인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다.

도시 및 주거환경정비법에 따라 취득한 입주권은 재건축 사업 또는 재개발 사업의 조합원으로서 취득한 입주권에 한정한다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 취득한 입주권은 자율주택정비사업·가로주택정비사업· 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 입주권이다.

분양권이란 법률에 따라 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하므로 주택 분양권을 말한다. 이때 법률은 건축물의 분양에 관한 법률, 공공주택 특별법, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 주택법, 택지개발촉진법이다.\

주거용오피스텔 분양권이나 생활형숙박시설 분양권은 주택을 공급받는 자로 선정된 지위에 해당하지 않지만 완성된 후 주거용으로 사용되는 경우에는 주택으로 취급되므로 주의해야 한다.

주택·오피스텔·'생숙' 따라 분양권 양도세 차이 

두 번째로 적용되는 세율에 대해 살펴보자. 주택과 조합원 입주권 및 주택 분양권의 경우 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 세율이 동일하게 적용된다.

하지만 2년 이상 보유로 넘어가면 차이가 발생한다. 주택은 2년 이상 보유 후 매도 시 6~45%의 기본세율 또는 기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트를 가산한 중과세율이 적용된다. 하지만 조합원 입주권 상태에서 매도하면 다주택 중과세율이 적용되지 않으므로 기본세율이 적용된다. 주택 분양권은 2년 이상 보유한 경우라도 기본세율을 적용받지 못하고 60%의 세율을 적용받는다.

일반 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율을 적용받는다. 조합원 입주권과 주택 및 분양권보다 단기 양도에 대한 세율이 낮다.

일반 부동산의 경우 다주택 중과세율이 적용되지 않는다는 것이 주택과 다르다. 주택 분양권이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 2년 이상 보유한 경우 기본세율이 적용된다는 점에서 주택 분양권과 차이가 있다.

주거용오피스텔 분양권과 생활형숙박시설 분양권은 주택 분양권에 해당하지 않는다. 따라서 주거용오피스텔과 생활형숙박시설을 분양권 상태에서 양도하는 경우 중과세율인 60% 또는 70%의 높은 세율이 적용되지 않고 보유기간에 따라 50% 또는 40%의 세율이 적용된다. 즉 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율의 적용을 받는다.

준공 전후로 나눠 보유기간 차이 

완성된 오피스텔이나 완성된 생활형숙박시설을 양도하는 경우에는 실제 주거용으로 사용한 경우 주택에 대한 양도세 중과세율을 적용받을 수 있다.

자료: 김종필 세무사

세 번째로 보유기간 산정에 대해 살펴보자.보유기간은 취득일부터 양도일까지 기간으로 계산한다. 다만 주택 분양권 또는 일반 분양권의 경우 분양권으로 2년 이상 보유한 경우에도 완성이 되면 완성 후 취득일부터 보유기간이 다시 산정되므로 단기보유에 해당할 수 있다. 보유기간과 상관없이 부동산을 미등기 양도한 경우에는 70%의 높은 세율이 적용된다는 것도 기억해 둘 필요가 있다.

김종필 세무사

김종필 세무사는...

세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.
27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.  
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.