[단독] 55억→32억에 팔았다…해운대 펜트하우스 수상한 직거래

부산 해운대 아파트촌. 올해 시세보다 저렴한 직거래가 잇따르고 있다.

[안장원의 부동산 노트] 해운대 초고층 아파트 잇단 직거래 

요즘 집값 하락 공포를 부풀리며 시장을 혼란스럽게 하는 주범의 하나로 꼽히는 직거래 쇼크가 부산 해운대 마천루도 흔들고 있다. 직거래는 중개업소를 통하지 않은 거래를 말한다. 한국부동산원에 따르면 매도인·매수인·법무사 등이 실거래가 신고를 하는 거래다. 정부는 지난해 11월부터 실거래가 공개 항목에 중개거래·직거래로 나눈 거래유형을 포함했다.

국토부가 공개한 실거래가를 보면 지난달 최고 42층 초고층 아파트인 대우트럼프월드마린 217㎡(이하 전용면적)가 25억2000만원에 직거래했다. 중개업소에 나와 있는 매물 호가 32억~33억원보다 7억원가량 낮다. 1년 전 거래가격 27억원보다 싸다.

회사·회사 대표 간 저가 거래

등기부등본을 보면 법인이 개인에게 팔았다. 매수인이 공동 3명이다. 부부로 보이는 30대 2명과 20대다. 대출 없이 전액 현금으로 샀다.

기업정보사이트를 조회한 결과 매도한 법인 대표가 지분이 가장 많은 30대 한 명의 아버지로 추정된다. 회사가 회사 대표 자녀에게 판 것이다. 회사는 2019년 말 매입한 가격이 17억원이었다. 매도 가격이 시세보다 다소 저렴해도 3년새 8억원가량 올랐다.

이 단지에서 지난 1월 243㎡도 직거래했다. 2개 동의 각 동 42층 꼭대기층을 차지하고 있는 펜트하우스 2가구 중 하나다. 거래가격이 32억8500만원이었다.

중개업소들은 “턱없이 싸다”고 입을 모았다. 올해 1월 1일 기준 공시가격 27억4200만원과 큰 차이가 나지 않는다. 정부는 올해 공시가격의 시세반영률(현실화율)이 평균 71.5%라고 밝혔다. 현실화율을 적용해 역산한 금액이 38억원이다. 지난달 다른 동 펜트하우스가 22억원 더 비싼 55억원에 중개거래됐다.

32억8500만원에 거래된 펜트하우스는 개인이 법인에 매도한 거래다. 기업정보사이트에 따르면 매수한 법인 대표가 매도인으로 나타났다.

매도인은 채권최고액 기준으로 총 23억원 정도의 대출이 있었는데 설정된 근저당권이 매도 이후 해지됐다. 자기 회사에 집을 팔아 빚을 갚은 셈이다.

대우트럼프월드마린 펜트하우스 사례와 반대로 회사가 대표에게 판 직거래도 있다. 해운대두산위브더제니스 76층 209㎡가 지난 5월 31억5000만원에 법인과 개인 간 직거래를 했다. 법인 대표가 부부로 보이는 공동 매수인 2명 중 한 명이다. 이 회사가 2009년 분양받은 집이다. 분양가가 33억원이었다. 13년이 지자 분양가보다 1억5000만원 낮춰 판 것이다. 같은 달 비슷한 층에서 같은 크기의 집이 37억원(중개거래)에 거래됐다.

이 회사의 채무 22억원(채권최고액)에 대한 근저당권 설정이 거래 뒤 말소됐다.

업계 관계자는 "회사와 회사 대표 간 거래가 자금 사정이 워낙 급하다 보니 시세대로 시장에 팔지 못한 직거래일 수 있다"고 말했다.

국내 최고층 아파트인 해운대 엘시티. 중개거래보다 16억원가량 저렴한 직거래가 국토부 실거래가 공개시스템에 올라왔다.

국내 최고층 아파트인 엘시티에서도 시세보다 훨씬 싼 직거래가 있었다. 지난 4월 144㎡가 21억5000만원에 거래됐다. 2020년 11월 29억2000만원 이후 거래가 없었다. 21억5000만원 거래 한 달 뒤인 5월 중개거래 실거래가격이 38억원으로 뛰었다.

5월 해운대경동제이드 164㎡ 직거래 가격이 22억원이었다. 근래 거래가 없었고 2년 전인 2020년 10월 거래가가 20억원이었다. 2020년 이후 2년간 공시가격 상승률이 65%다.

매도인과 매도인 이름이 비슷하고 나이가 3살 차이 나는 같은 30대인 점으로 미뤄 형제 관계로 중개업소들은 본다.

특수관계인 간 거래는 시가로 과세 

세무사들은 특수관계인 간 저가 거래의 경우 소득세를 거래가격대로 매기지 않는다고 말한다. 시가를 기준으로 차익을 계산해 법인 법인세나 양도소득세를 계산한다. 저가 기준은 시가보다 3억원이나 5% 이상 차이 나는 금액이다. 시가 30억원인 주택을 27억원에 팔더라도 매도가액을 27억원이 아닌 30억원으로 보는 식이다. 특수관계인은 가족·친족을 비롯해 회사와 임원 등도 포함한다.

세무업계 관계자는 “회사가 시세보다 싸게 매도하거나 회사로부터 저렴하게 사면 시세와 차액만큼 회사에 손실을 끼치거나 개인적 이득을 본 문제가 생길 수 있다”고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr