[단독] 최소 95억…분양 앞둔 개포 펜트하우스, 반포도 넘본다

강남 신흥 주거지로 떠오른 개포지구 내 매머드급 단지인 개포자이프레지던스가 보류지를 분양한다. 막바지 공사 중이고 내년 2월 입주할 예정이다.

[안장원의 부동산 노트] 강남 재건축 초고가 펜트하우스

‘하늘 위 궁전’으로 불리는 100억대 펜트하우스가 서울 강남에서 처음으로 공개 분양한다. 주택시장이 빠르게 냉각하는 가운데 초고가 주택 분양에 시장의 관심이 쏠린다. 전반적인 약세 속에서도 희소성이 뛰어난 강남 고가주택 가격이 고공행진을 이어가고 있기 때문이다.

업계에 따르면 강남구 개포동 개포주공4단지를 재건축하는 개포자이프레지던스가 일반분양하지 않고 남겨둔 보류지 15가구를 이달 초 분양할 예정이다.

85㎡ 초과 중대형 포함

이 단지는 고층 아파트촌으로 탈바꿈하며 신흥 고급 주거지로 떠오른 개포지구 내 매머드급 단지다. 최고 35층 3375가구다. 2019년 말 200여가구를 일반분양했다. 1만5000여명이 신청해 65대 1의 경쟁률을 기록하며 인기리에 분양을 끝냈다. GS건설이 시공을 맡아 현재 막바지 공사 중이고 내년 2월 준공 예정이다.

자료: 업계

보류지 분양물량이 재건축 단지에서 보기 드물게 많고 85㎡(이하 전용면적) 초과 중대형이 절반 정도인 8가구다. 일반분양분이 주로 85㎡ 이하여서 중대형 주택형에 목마른 수요에 적으나마 희소식이 될 것 같다. 재건축 단지 내 85㎡ 초과가 대개 조합원 몫이다.

강남 재건축 단지에서 더욱 희귀한 펜트하우스가 185㎡ 2가구 포함돼 시선을 끈다. 4년 만의 강남 펜트하우스 분양이다. 비슷한 크기가 마지막으로 분양한 게 2018년이다. 개포 일대에선 2018년 3월 주공8단지 176㎡이고 강남 전체로 보면 2018년 11월 서초구 서초동 서초우성1차가 178~238㎡를 일반분양했다. 주택도시보증공사(HUG)의 규제를 받아 분양가가 30억~39억원이었다.

앞으로 개포 일대에 개포자이프레지던스 크기의 펜트하우스 분양이 당분간 없다. 이 일대에서 재건축이 가장 늦은 개포주공1단지가 2020년 7월 일반분양하고 남겨 둔 보류지 29가구 중 가장 큰 집이 171㎡(1가구)이다.

자격 제한 없고 최고가 공개경쟁입찰 

보류지 분양은 30가구 미만일 경우 청약자격 제한이 없다. 청약통장 가입자를 대상으로 한 청약이 아니고 최저가를 기준으로 한 공개경쟁입찰이다. 분양가 규제가 없어 분양가상한제나 HUG 규제를 적용받지 않는다. 조합에서 최저가를 임의로 정할 수 있다.

입찰 최저가가 20억~95억원이다. 3.3㎡당 8000만~1억3000만원이다. 펜트하우스 2가구 중 21층이 85억, 34층(꼭대기 층) 95억원이다. 95억원은 아파트 공개분양 가격 중 역대 최고다. 그동안 가장 비싼 가격이 2017년 성동구 성수동1가 뚝섬에 나온 아크로서울포레스트 273㎡ 63억원이다.

중개업소들은 최저가가 시세보다 다소 저렴하다고 본다. 59㎡ 20억원이고 84㎡가 27억~29억원인데 인근 새 아파트 84㎡ 시세가 30억원 이상이다. 래미안블레스티지 84㎡가 지난 1월 30억원에 거래됐다.

중개업소에 나와 있는 입주권 매물 호가가 59㎡ 20억~24억원, 84㎡ 27억~34억원이다. 지난 6~7월 거래된 59㎡ 입주권 실거래가격이 20억~20억300만원이다. 84㎡는 지난해 11월 29억5000만원에 거래됐다.

앞서 나온 강남 재건축 단지 보류지 최저 입찰가보다 다소 낮다. 인근 대치동 대치르엘 보류지 최저가가 59㎡ 23억5400만원, 77㎡ 29억400만원이다. 개포자이프레지던스 같은 크기가 각 20억, 26억원이다. 지난해 11월 개포주공1단지 59㎡ 보류지가 최저가 22억원에 입찰했다.

중개업소 관계자는 "집값 약세 속에서도 강남구 상승세가 꺾이지 않아 고가의 보류지 분양 성적이 나쁘지 않을 것"이라고 말했다. 한국부동산원에 따르면 지난해 말 대비 8월 기준 아파트값 변동률을 보면 서울 25개 중 강남·서초구 두 곳만 상승세를 유지하고 있다.

펜트하우스 평면도

거래절벽에도 초고가 거래 되레 늘어 

펜트하우스 거래가 없어 최저가를 시세와 비교하기 힘들다. 공시가격으로 추정할 수 있지만 정확하지 않다. 인근 새 아파트 비슷한 크기의 올해 공시가격이 40억원 전후다. 정부가 올해 공시가격의 시세 반영률(현실화율)이 평균 71.5%로 밝혔다. 시세 30억원 초과는 80%가 넘는다.

중개업소 관계자는 “워낙 희소가치가 뛰어난 펜트하우스 몸값을 공시가격으로 추정할 수 없다”며 “부르는 게 값이 될 수 있다”고 말했다.

올해 공시가격 81억원인 서초구 서초동 트라움하우스 5차 273㎡의 지난해 9월 거래가격이 185억원이었다. 공시가격이 실거래가의 44%인 셈이다. 올해 공시가격이 61억6500만원인 용산구 한남동 한남더힐 240㎡가 지난 5월 110억원에 팔렸다.

올해 들어 서울 아파트 매매거래가 급감했지만 80억원 이상 거래는 되레 늘었다. 지난해 16건이었는데 올해는 지금까지 17건이다. 올해 들어 8월까지 서울 아파트 매매거래량이 1만2000건으로 지난해 같은 기간 3만9000건보다 70% 줄었다.

개포자이프레지던스 펜트하우스 흥행으로 개포가 국내 아파트값 1번지인 서초구 반포동 최고 거래가를 넘어설지도 관전 포인트다. 역대 반포동 최고 실거래가가 지난 7월 래미안퍼스티지 222㎡ 84억원이었다. 최고가 단지인 아크로리버파크에서 가장 비싼 거래가격이 지난 5월 129㎡ 68억원이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "주택시장 침체 우려 속에서 재력가들이 흔치 않은 고급 주택에 주머니를 얼마나 열지 주목된다"고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr