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'재건축 3대 대못' 재초환 완화.."당장 시장 자극은 없을 듯"

중앙일보

입력

업데이트

서울 강북에서 최고 알짜 단지로 평가 받는 용산구 이촌동의 재건축 단지 ‘한강맨션’이 최근 한국부동산원으로부터 7억7700만원의 재건축초과이익환수금(재초환) 예정액을 통보 받았다. 재건축조합 측이 예상한 가구당 4억원보다 두 배가량 높으며, 이는 현재까지 부담금을 통보 받은 서울 재건축 사업 가운데 최고 수준이다. 사진은 24일 한강맨션 모습. 2022.7.24/뉴스1

서울 강북에서 최고 알짜 단지로 평가 받는 용산구 이촌동의 재건축 단지 ‘한강맨션’이 최근 한국부동산원으로부터 7억7700만원의 재건축초과이익환수금(재초환) 예정액을 통보 받았다. 재건축조합 측이 예상한 가구당 4억원보다 두 배가량 높으며, 이는 현재까지 부담금을 통보 받은 서울 재건축 사업 가운데 최고 수준이다. 사진은 24일 한강맨션 모습. 2022.7.24/뉴스1

정부가 안전진단, 분양가상한제 등과 함께 그동안 재건축을 가로막는 '3대 대못'으로 불린 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 방안을 29일 내놓았다. '부담금 공포'에 시달리던 도심 내 재건축 사업 활성화에 기여할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

이번 대책에 대해 전문가들은 재건축 추진 걸림돌이 일부 제거된 만큼 재건축 사업 활성화에 기여할 것이라는 전망을 내놓았다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "이번 재초환 기준 완화로 도심 내 재건축 사업 속도가 빨라지는 데는 도움이 될 것"이라고 설명했다.

국토교통부의 시뮬레이션에 따르면 지난 7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 단지는 84곳인데 개정안을 적용할 경우 38곳이 면제된다. 특히 지방의 경우 32개 단지 중 21곳이 면제된다. 금액별로 보면 현재 부담금 1억원 이상이 19개 단지인데 5개 단지로 줄어든다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 "서울의 경우 강남권은 재초환 부담금 감면 효과를 보고, 강북권 일부 단지는 아예 면제되는 상황도 나올 것"이라고 밝혔다.

다만 규제 완화 수준에 대해서는 아쉬움을 나타냈다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "도심 내 공급 확대 측면에서 볼 때 장기적으로는 긍정적인 영향을 줄 수 있다"면서도 "당장 시장의 큰 변화를 기대하기에는 무리가 있다"고 밝혔다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재초환은 조금 줄이면 정비사업이 탄력받기 어렵고, 크게 손대면 정비사업 추진에 긍정 요인으로 작용한다"며 "기타 상황 여건 등으로 지금 당장은 어렵더라도, 장기적으로는 현실을 더욱 반영해 폐지까지 포함한 제도개선을 논의할 필요가 있다"고 설명했다.

이에대해 국토부 관계자는 "강남 재건축의 원활한 촉진을 위해서 부담금 과감히 면제할 필요 있겠지만, 근본 취지는 재건축에 따른 초과이익을 적정하게 환수한다는 것"이라며 "도심 내 주택 공급이 원활해질 수 있도록. 부담금을 합리적으로 조정한다는 측면"이라고 설명했다.

그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

국토부는 이날 "이번 개선 방안은 '재건축초과이익에 환수에 관한 법률' 개정 사항으로 10월 중 개정안 발의를 추진하겠다"고 밝혔다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 "당장 야당인 민주당은 재초환 부과 면제 금액을 6000만원 수준을 원한 것으로 알려졌지만 이번 개편안에서는 1억원으로 조정됐다"며 "야당의 동의를 얻어 법률 개정이 필요한 상황인데, 정부의 의지대로 개편안이 통과될 수 있을지 지켜봐야 한다"고 설명했다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "입법 과정에서 야당의 합의를 끌어내기 위해 1주택 장기보유자에 대한 혜택(10년 이상 보유 시 50% 면제) 등을 넣은 것으로 볼 수도 있다"면서도 "1주택자 장기보유자에 대한 감면 혜택을 주는 것은 재건축 단지에 함께 사는 1주택자와 다주택자 사이를 갈라 조합 내 갈등의 원인이 될 수 있다"고 밝혔다.

당장 재건축 아파트 투기 수요를 자극할 가능성은 적다는 분석이 나온다. 임병철 수석연구원은 "금리가 지속해서 오르고 있고, 경기침체 우려도 커지는 만큼 재초환 완화가 매수세를 회복할 수 있는 동력으로 작용하긴 힘들 것"이라며 "일부 단지에서 매물을 회수하고 호가를 올릴 수는 있겠지만, 수요자들은 법률 개정 진행 상황 등을 보면서 판단할 가능성이 높다"고 설명했다. 권일 팀장은 "일부 리모델링을 추진하던 단지들이 재건축으로 방향을 틀 가능성도 있다"고 말했다.

재초환은 실현되지 않은 이익에 과도한 부담을 지워 도심 공급을 막는다는 지적이 있었기 때문에 조합들은 그동안 폐지 수준의 개선을 요구해 왔다. 전국 73개 재건축 조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대(재건축연대)는 지난 22일 국토부에 "재초환 개선 정도에 따라 필요시 단체행동에 나서겠다"는 공문을 보냈다. 이들은 재건축부담금 부과율 상한을 기존 50%에서 25%로 낮춰 달라고 요구했다. 하지만 이번 대책에서는 부과율 상한을 50%로 두고 면제금액(3000만원 이하 → 1억원 이하)과 부과구간(2000만원 → 7000만원)을 늘렸다. 또 재건축 초과이익 산정 시 사업 개시 시점 주택가격을 현 재건축 추진위원회 설립에서 사업시행인가 시점으로 미뤄달라는 요구 역시 조합설립인가 수준으로 조정됐다. 서진형 교수는 "도심 공급을 획기적으로 늘리기 위해서는 근본적으로 재초환을 폐지하는 것이 필요하다"고 강조했다.

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