‘270만가구 공급’ 하려면 주민부터 설득해야

권대중 부동산융복합학회장·명지대 부동산학과 교수

국토교통부가 지난 8월 16일 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’을 살펴보면 윤석열 정부의 주택 정책은 ‘공공 지원 민간 주도형 주택공급정책’이란 사실을 알 수 있다. 그러면서 불합리한 시장 규제를 완화해 공급을 늘리겠다는 것이 특징이다.

문재인 정부의 공공 주도형에서 벗어나 윤 정부가 민간 주도로 주택 공급정책 방향을 잡은 것은 공공이 주도해서 주택을 공급하는 데 한계가 있기 때문이다. 특히 도심의 경우 택지가 부족해 민간이 조합을 구성하거나 민간 중심으로 사업을 추진해야만 원활하게 주택을 공급할 수 있다.

공공지원·민간주도 방향 옳아
규제 완화해 공급 확대 여건 조성
민주당, 규제완화 법개정 협력을

아파트 이미지그래픽

물론 수도권이나 지방에는 공공 지원도 있고 공공 주도형도 있다. 그래서 도심에는 재개발·재건축이나 소규모 정비사업 또는 도심복합개발사업을 통해 주택을 공급하되 민간이 주도하고 공공이 지원하는 형태로 가고, 신도시는 공공 주도형으로 주택 공급을 늘리겠다는 것이다. 그 물량이 5년간 270만 가구다.

그런데 정부가 제시한 270만 가구는 임기 내에 모두가 입주 가능한 물량은 아니라는 사실을 알아야 한다. 많은 이들이 270만 가구 전부가 입주 가능한 물량이라고 잘못 이해하고 있다. 정부는 주택 공급이 필요하면 주택을 공급할 수 있도록 택지를 준비하거나 공급 여건을 만들어 놓고 일부는 인허가까지 추진될 것이라고 생각한다.

270만 가구 중에는 지금 추진되고 있는 물량도 있기 때문에 사업이 차질 없이 추진된다면 입주 물량이 많이 나올 수는 있다. 분명한 것은 지난 정부처럼 공급도 수요도 모두 규제하는 정책이 아니라 주택 공급을 늘리면서 다른 한편에서 규제를 완화해 공급을 늘릴 여건도 만들겠다는 것이 윤 정부의 의지다. 그래서 정부의 8·16대책이 무주택 서민에게 희망을 주는 정책이 될 수 있기를 기대하고 있다.

이번 발표 내용 중에는 재건축 초과이익부담금을 줄여주고 안전진단 기준을 낮추는 카드도 들어 있다. 공공택지는 도시 외곽에 만들 수 있지만 도심에는 신규 택지를 만들 수 없었다. 이 때문에 그동안 답보 상태에 있거나 재건축을 하지 못하는 단지들이 앞으로는 원활하게 사업을 추진할 수 있도록 하겠다는 것이다.

270만 가구 중 정비사업을 통해 52만 가구의 주택을 공급하겠다는 정부의 계획을 실현하려면 토지 등 소유주의 동의가 필요하기 때문에 규제 완화 방안을 같이 내놨다. 통상적으로 정비사업은 1~2년 만에 끝나지 않고 5~10년 정도 걸리는 사업이다. 따라서 지속적인 정부의 관심과 지원이 사업 성패를 좌우한다. 정부가 규제 완화부터 한다면 그것이 바로 공급 혁신이 될 수 있다. 다만 규제를 완화하려 해도 법을 개정해야 하는 부분은 국회 다수당인 민주당의 협조 없이는 실행하기까지 쉽지 않을 것이다.

특히 지난 선거 기간에 화두가 됐던 1기 신도시 특별법 제정은 2024년도까지 마스터 플랜을 준비하고 발표하는 바람에 해당 지역 주민의 반발이 이만저만이 아니다. 심지어 공약 파기 논란까지 일고 있다. 재건축하는 경우 용적률을 올려주겠다는 그 말 한마디가 선거에서 많은 표로 연결됐겠지만, 가구 수가 늘어나면 도시 기반시설 수요도 증가하기 때문에 새로운 마스터 플랜을 짜야 하는 것은 당연하다.

몇 개월 내에 공약 이행을 위한 마스터 플랜을 내놓을 수 있다면 좋겠지만, 시간적·물리적으로 불가능한 것이 현실이다. 아마도 조급하게 졸속으로 마스터 플랜을 내놓는다면 나중에 난(亂)개발 문제가 생길 수 있다. 주택 정책은 당장 입주 물량이 나오는 정책도 없으며 당장 시장을 활성화할 수 있는 정책도 없다. 1기 신도시 재건축사업은 용적률이 상향될 경우 체계적·계획적으로 기반시설이 어떻게 바뀌어야 하는지 차근차근 따져가면서 추진해야 한다.

1기 신도시 주민은 8·16대책에 뭔가 눈에 띄는 대책이 제시될 것으로 기대했을 텐데 그렇지 않아 실망이 클 것이다. 아직도 늦지 않았다. 정부는 하루속히 1기 신도시 주민에게 ‘백년대계 명품 도시’를 만들기 위한 마스터 플랜 작성 과정과 특별법 제정 과정 등이 늦어질 수밖에 없는 현실을 이해시키고 설득해야 한다. 정부의 8·16대책이 성공하기 위해서는 설득하고 실천하는 것이 중요하다.

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권대중 부동산융복합학회장·명지대 부동산학과 교수