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3주택자가 1채를 처분해 일시적 2주택자가 된 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까.
1세대 3주택자가 1채를 처분한 후 일시적 2주택 상태에서 종전 주택을 처분하면서 비과세 신고한 양도세를 최근 과세 관청이 추징하고 있어 납세자들이 혼란스러워하고 있다. 이 과세에 영향을 준 규정이 지난 5월 10일 이후 양도분부터 폐지되었기 때문에 5월 9일까지 양도분만 문제가 될 수 있다.
논란의 핵심은 1세대 1주택의 비과세 판단 시 보유기간을 언제부터 계산할 것인가이다. 구체적으로 당초 취득일부터 계산할 것인가 아니면 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 처분하고 1주택이 된 날부터 재계산할 것인가이다.
5월 10일 이후 달라진 보유기간 계산
5월 9일까지 양도분에 대해 1세대 1주택 비과세 판단 시 보유기간 계산은 원칙적으로 당초 취득일부터 양도일까지다. 다만 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 여기서 처분은 양도와 증여 및 용도 변경을 의미한다. 예외적으로 일시적 2주택에 해당하는 경우 재계산 규정을 적용하지 않으므로 취득일부터 양도일까지의 보유기간을 모두 인정받을 수 있다.
문제의 발단은 일시적 2주택 상태를 어디까지 인정할 것인가다. 지난해 11월 2일 기획재정부는 1세대 1주택 비과세 판단 시 보유기간 계산에 관한 새로운 해석을 했고 이를 근거로 최근 과세 관청의 양도세 추징이 진행되는 것으로 보면 된다.
기획재정부의 해석은 크게 세 가지로 구분된다.
첫째, 3주택 상태에서 2020년 12월 31일까지 1주택을 처분해 일시적 2주택인 된 경우 2021년 1월 1일 이후 종전 주택을 처분하면 보유기간 재계산 규정을 적용하지 아니한다.
둘째, 2020년 12월 31일까지 1세대 3주택이 된 상태에서 2021년 1월 1일 이후 1주택을 처분해 일시적 2주택이 된 경우는 2021년 11월 1일까지 양도된 부분에 대해서는 납세자 신뢰이익 보호를 위해 보유기간 재계산 규정을 적용하지 않지만 11월 2일 이후 양도된 부분에 대해서는 보유기간 재계산 규정을 적용한다.
셋째, 2021년 1월 1일 이후 신규 주택을 추가 취득해 1세대 3주택이 되었다가 1월 1일 이후 1주택을 매도해 일시적 2주택이 된 경우에는 보유기간 재계산 규정을 새로운 해석이 나온 날과 상관없이 1월 1일부터 바로 재계산 규정을 적용한다.
기획재정부 해석을 따라 정리해 보면 두 번째의 경우는 2021년 11월 2일 이후 양도한 집부터 추징의 문제가 발생할 수 있고 세 번째의 경우는 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 바로 과세 관청의 추징 대상이 될 수 있다.
소득세법 열거주의
그런데 기획재정부의 이러한 해석이 소득세법의 열거주의 원칙(원칙적으로 모든 것을 금지하고 예외적으로 규제나 금지가 되지 않는 사항을 나열하는 원칙)에 부합되는 것일까. 보유기간 재계산 규정인 소득세법 시행령 제154조 제5항은 1주택 외의 모든 주택을 처분하는 경우에 보유기간을 재계산하고 있다. 예외적으로 일시적 2주택에 해당하는 경우는 보유기간 재계산 대상에서 제외해 주나 2주택 이상 소유자가 1주택 외의 모든 주택을 처분해 1주택이 되었다가 다시 추가 취득하여 일시적 2주택으로 만든 경우에는 보유기간을 재계산하도록 규정하고 있다.
그런데 양도세 추징 대상이 될 수 있는 기획재정부 해석의 두 번째 사례와 세 번째 사례는 1주택 외의 모든 주택을 처분했다가 1채를 추가 취득해 일시적 2주택이 된 경우가 아니라 1주택을 처분해 바로 일시적 2주택 상태에 해당한다.
이러한 경우는 시행령에서 일시적 2주택으로 인정하지 않는 대상에 해당하지 않는다. 따라서 열거주의를 채택하고 있는 소득세법 입장에서 보면 기획재정부의 해석에 따라 양도세 추징 대상이 되는 사례들은 보유기간 재계산 대상이 될 수 없다. 만약 3주택 상태에서 1주택을 처분해 일시적 2주택 상태가 된 경우를 재계산 대상으로 규정하고 싶었다면 명확히 시행령에 이러한 부분을 규정했어야 한다.
따라서 2020년 12월 31일까지 1세대 3주택이었다가 2021년 1월 1일 이후 1주택을 처분해 일시적 2주택이 되었는지 또는 2021년 1월 1일 이후 신규 주택을 추가 취득해 1세대 3주택이 되었다가 1주택을 처분해 일시적 2주택이 되었는지와 상관없이 종전 주택의 1세대 1주택 비과세 판단 시 보유기간 재계산 규정을 적용할 수 없다고 보는 것이 합리적이라고 판단된다. 따라서 과세 예고 통지서를 받는다면 납세자는 적극적으로 조세 불복을 진행할 필요가 있다고 본다.
2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 이러한 문제가 모두 해결되었다. 보유기간 및 거주기간의 재산정 규정이 폐지되었기 때문이다.
동시에 양도하면 양도 순서 선택 가능
따라서 다주택 상태에서 일시적 2주택자가 되었는지 또는 유예기간이 지난 1세대 2주택자가 1채를 추가해 3주택이 되었다가 1채를 매도해 일시적 2주택을 만들었는지와 상관없이 양도 시점에 일시적 2주택이면 1세대 1주택으로 보아 양도세 규정을 적용해 보유기간 및 거주기간도 당초 취득일부터 인정받을 수 있다.
한편 1세대 3주택자가 3채 중 2채를 같은 날에 양도하는 경우 양도하는 사람이 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 선택할 수 있으므로 2채 중 어느 1채를 종전 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을지도 선택할 수 있다.
김종필 세무사
김종필 세무사는...
세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.
27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.
