[금융SOS]
세법에선 타인의 주택에 무상으로 거주하면 증여세가 부과된다. 실제 증여세가 청구되는 건 금액 기준으로 5년간 무상 사용이익이 1억원 이상일 때다. 사진 pixabay
연말께 결혼을 앞둔 A씨는 신혼집 마련 문제로 고민이 많다. 대출 금리가 워낙 높다 보니 전세보증금을 마련하는 게 쉽지 않아서다. 요즘엔 부모 명의의 13억원 상당의 서울 아파트에 1~2년 정도 살면서 돈을 모으는 방향으로 예비 신부와 논의 중이다. 아버지가 은퇴한 뒤 주로 강원도 홍천의 전원주택에서 지내는 부모에게도 허락을 받았다.
걱정이 되는 건 가족끼리 공짜로 집을 빌려 살 수 있는지, 세금 등의 문제가 생기는지다. 그는 “혹시라도 나중에 세금 문제가 생기지 않도록 부모님에게 월세를 내야 할지 아니면 공짜로 살아도 되는지 헷갈린다”고 말했다.
원칙적으로 타인의 주택에 무상으로 거주하면 증여세가 부과된다. 집주인이 받았을 월세 등 임대료만큼의 이익을 누리고 있기 때문이다. 세법에선 무상 사용에 따른 이익(임대료 등)을 주택 소유주로부터 증여받았다고 판단하고 증여세를 매긴다. 특수관계자인 가족을 비롯한 친척이라도 부동산(아파트 등 주택과 토지, 상가)을 공짜로 사용하면 증여세 과세 대상이다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “간혹 부모 명의의 땅에 자녀가 건물을 짓는 사례가 있다”며 "부모 명의의 토지를 무상으로 이용해도 증여세가 매겨진다”고 말했다.
그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr
다만 실제 증여세 청구서가 날아드는 건 부동산을 공짜로 사용한 이익(증여재산가액)이 1억원 이상일 때다. 양경섭 세무그룹 온세 세무사는 “주택 무상 사용 이익은 5년 단위로 합산하고, 합산한 증여재산가액이 1억원을 넘으면 증여세를 부과한다”고 말했다.
계산 방법은 어렵지 않다. 부동산 시세에 연 2%의 무상사용료율을 곱한 뒤 5년간의 현재 가치(부동산 가액*연 2%*3.7908)로 계산한다. 2%의 무상사용료율은 1년간 부동산 사용료를 고려해 기획재정부 장관이 정한 비율이며, 3.7908은 기재부 장관이 5년간 부동산을 무상사용한 이익을 매년 10%의 이자율로 나눠 구한 값이다.
사례 속 A씨가 13억원 상당의 부모 아파트에 공짜로 거주하면 무상 사용 이익으로 9856만800원이 발생한다. 증여재산가액이 1억원을 넘지 않기 때문에 A씨에게 증여세는 부과되지 않는다.
집값이 더 비싼 15억원 상당의 아파트였다고 가정하면, 무상 사용 이익은 1억1372만4000원으로 1억원을 넘는다. 이때는 618만1228원의 증여세가 부과된다. 성인 자녀 1인당 5000만원 한도의 증여세 공제와 3% 신고세액 공제를 적용한 금액이다. 양경섭 세무사는 “일반적으로 부동산 시세가 13억원을 넘지 않으면 무상으로 거주해도 증여세가 부과되지 않는다”고 말했다.
하지만 세금 측면에선 부모와 함께 사는 게 유리하다. 우선 동거주택 상속공제 혜택을 받을 수 있다. 10년 이상 부모를 부양한 자녀는 주택을 상속받을 때 6억원까지 추가 상속 공제가 된다. 여기에 일괄공제 5억원을 받으면 모두 11억원까지 공제받을 수 있다.
주의할 점은 있다. 동거주택 상속공제 혜택을 받으려면 상속 개시일(사망일)을 기준으로 과거 10년간 자녀(상속인)의 주민등록부상 주소가 부모(피상속인)와 일치해야 한다. 또 피상속인은 1세대 1주택자이고, 상속인은 무주택자여야 공제 혜택을 챙길 수 있다.
부모 봉양을 위해 자녀가 부모와 함께 살면 양도소득세 부담도 줄어든다. 10년간 주택 수를 합치지 않기 때문이다. 집 한 채를 보유한 부부가 부모 집으로 주소를 옮겨도 1가구 2주택자로 분류하지 않는다는 얘기다. 특히 10년 안에 먼저 판 주택은 1가구 1주택으로 12억원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 우병탁 세무사는 “이때 부모 중 한 분의 나이가 합가일 기준 만 60세를 넘어야 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있다”고 강조했다.
