증여주택 바로 팔면 稅폭탄...결심 전 이 2가지 꼭 확인하라 [김종필의 절세 노트]

중앙일보

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잠실 아파트 단지. 뉴스1

잠실 아파트 단지. 뉴스1

양도소득세(양도세) 중과나 종합부동산세 중과세율 적용으로 인한 세금 증가 등의 원인으로 최근 몇 년간 주택 증여가 급증했다. 바로 파는 것보다 자녀나 배우자에게 증여한 후 나중에 매도하는 것이 더 이익일 것이라는 판단에서다.

하지만 최근 주택 가격 하락으로 인한 불안감이 커지면서 증여받은 주택을 매도하면 양도세가 어떻게 되는지에 대한 문의가 증가하고 있다.

증여받은 주택을 매도하는 경우 반드시 알아야 할 게 이월과세 규정과 부당행위계산부인 규정이다.

이월과세하면 취득가가 증여가 아닌 최초 취득가 

배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 경우 이월과세 규정이 먼저 적용되고 이월과세 규정 적용 대상이 아니면 부당행위계산부인 규정이 적용되므로 2가지를 모두 봐야 한다.

배우자도 아니고 직계존비속도 아닌 특수관계자로부터 증여받은 경우는 이월과세가 적용되지 않으므로 부당행위계산부인 규정만 알면 된다.

이월과세는 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우에 적용되고 5년이 지나면 적용되지 않는다. 5년 이내 양도하는 경우에 부담할 세액과 5년 후 예상 세액을 비교한 뒤 가격 변동성을 고려해 최종 매도 시기를 선택해야 한다.

이월과세의 핵심은 양도세 산출 시 취득가액에 산입할 금액과 증여세 상당액의 필요경비 산입의 문제이다. 이월과세가 적용되면 양도세 산출 시 취득가액은 증여받을 때 신고가액이 아닌 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 가액이 되고 증여세 상당액은 필요경비가 된다.

대개 증여 당시 가액이 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 가액보다 높기 때문에 이월과세 규정을 적용받으면 취득가액이 낮아져서 양도세를 더 부담해야 하는 문제가 발생한다.

이월과세 적용으로 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이 되는 경우(고가주택 포함)나 오히려 세금이 줄어드는 경우에는 이월과세가 적용되지 않는다. 사업인정고시일로부터 2년 이전에 증여받은 경우로서 협의 매수 또는 수용되는 경우에도 이월과세 규정이 적용되지 않는다.

부당행위계산부인 적용하면 증여자가 직접 양도 간주 

부당행위계산부인 규정은 특수관계인과의 거래로 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 적용된다. 특수관계인에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 증여받은 자가 부담한 증여세 및 부담할 양도세의 합계액이 증여자가 양도한 것으로 보아 계산한 양도세보다 적은 경우에 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.

따라서 부당행위계산부인 규정의 대상이 되면 증여자가 양도세를 부담하게 되고 수증자가 부담한 증여세는 환급된다.

여기서 주목할 부분은 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 부당행위계산부인 규정을 적용하지 않는다는 것이다. 수증자에게 실질적으로 귀속된 것으로 볼 수 있으려면 매매대금을 수증자의 통장으로 입금하도록 하고 수증자가 그 금액을 사용하면 된다.

즉 수령한 매매대금을 수증자 본인 명의 부동산 취득이나 본인 명의 예금·생활비 지출 등에 사용하면 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에 해당해 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않는다.

부당행위계산부인 규정이 적용되지 않으면 수증자가 증여받을 때 신고한 가액을 취득가액으로 해서 양도세를 신고납부하면 된다.

주택을 증여받은 날로부터 5년 이내 매도해 이월과세가 적용되는 경우와 부당행위계산부인 규정이 적용되는 경우 중요한 몇 가지 사항을 비교해 보면 아래와 같다.

첫째, 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 경우에 적용된다. 하지만 부당행위계산부인 규정은 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척, 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다), 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속과 임원 사용인 등 경제적 연관관계 및 주주 출자자 등 경영지배관계에 있는 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인으로 확대된다.

이월과세 적용되는 경우의 배우자와 직계존비속은 부당행위계산부인규정 적용 대상에서 제외한다.

둘째, 이월과세는 수증자가 납세의무자가 된다. 하지만 부당행위계산부인 규정은 수증자가 아닌 증여자가 납세의무자가 된다.

셋째, 이월과세 시 증여세는 필요경비로 산입되나 부당행위계산부인 규정에서는 수증자에게 증여세를 부과하지 않으므로 환급된다.

넷째, 이월과세 시 취득가액은 수증자의 취득가액이 아닌 증여자의 취득가액이 된다. 부당행위계산부인 규정은 납세의무자가 증여자가 되므로 취득가액도 증여자의 취득가액이 된다.

다섯째, 장기보유특별공제와 세율산정 시 보유 기간은 증여자가 취득한 날부터 현재 양도일까지의 기간으로 산정한다.

 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

김종필 세무사

김종필 세무사는...

세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.
27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.  
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.

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