[주택 시장 거래 빙하기 오나] 문 정부와 반대로 규제 푸는 윤 정부, 정책 충돌 효과 세심히 살펴야

SPECIAL REPORT

당초 9일 예정이었던 윤석열 정부의 부동산 종합대책 발표는 폭우로 인해 16일로 순연됐다. 이번 대책은 주택공급이라는 큰 틀 속에 재개발·재건축 규제 완화 등이 담길 것으로 전망된다. 최상목 대통령실 경제수석은 4일 “이번 정책 발표의 핵심은 패러다임을 확 바꾸는 것”이라며 “전 정부처럼 물량이 아닌 ‘주거자 중심’(정책)이 될 것”이라고 강조했다.

정부는 16일 내놓을 대책을 첫 부동산 종합대책이라고 하는데 사실 부동산 관련 대책이 이번이 처음은 아니다. 종합부동산세 완화를 골자로 한 6·21 세제개편안이 있었고, 그 이전에는 임대차 시장 안정을 위한 ‘상생임대인’ 제도 도입, 실수요자를 위한 주택담보인정비율(LTV) 완화, 다주택자의 양도소득세 중과세 유예와 같은 단편적인 정책 발표가 있었다. 이 중 상생임대인, 실수요자의 LTV 완화, 종부세의 과세표준을 산출할 때 쓰이는 공정시장가액비율 하향(100%→60%), 양도세 중과세 유예는 이미 시행·조정했다. 다만 종부세 과세 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환키로 한 것이나 종부세율 인하 등 국회 벽을 넘어야 하는 사안은 추진 중이다.

정부의 크고 작은 몇 번의 부동산 관련 정책의 메시지는 분명하다. 이전 정부와는 반대 방향(규제 완화)으로 가겠다는 것이다. 하지만 선명한 의도와는 달리 개별 정책 자체만 놓고 보면 무엇을 위한 정책인지 모호하다. 실효성이 커 보이지 않는다는 얘기다. 예컨대 상생임대인 제도는 전·월셋값을 끌어 내리기 위한 정책인데 자격 요건이 너무 까다롭다. 지적이 일자 요건을 일부 완화했지만 여전히 민간 임대주택 대부분을 공급하는 다주택자는 빠져 있어 효과가 제한적일 것이라는 분석이 지배적이다.

이달 시행된 생애 첫 주택 구매자의 LTV 완화(최대 80%, 대출한도 6억원)도 마찬가지다. 정작 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 그대로 남겨 둬 반쪽짜리 대책이라는 비판이 나온다. DSR은 모든 대출에 대해 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 비율로, 소득에 따라 대출 한도가 결정된다. DSR 40%를 적용하면 연간 대출 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못한다. 대출이 없으면서 고소득자여야 6억원까지 꽉 채워 대출을 받을 수 있는 셈이다. DSR 규제는 7월부터 적용 대상이 종전 총 대출액 2억원 초과 차주에서 1억원 초과 차주로 확대됐다.

단편적으로 내놓은 정책 가운데는 서로 부딪히는 예도 있다. 가령 양도세 중과세 유예는 시장에 다주택자의 매물을 유도하기 위한 카드인데, 며칠 뒤에는 다주택자에 유리한 종부세 과세 체계(주택 수→가액) 완화 계획을 내놨다. 다주택자 입장에서는 주택을 내다 팔 이유가 줄어드는 셈이다. 투기과열지구 등 규제지역 해제도 미온적이다. 이미 집값이 오랜 기간 하락세를 보이는 등 지구 해제 대상이 됐는데도 해제에는 소극적이다. 정부는 6월 30일 대구와 대전, 경남 6개 시·군·구에 대한 투기과열지구 지정을 해제한 바 있지만, 여전히 해제 대상이 된 곳이 적지 않다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “각종 규제를 2017년 이전으로 돌려야 하지만, 집값을 자극할 우려가 있으니 확실한 방향성과 목표를 설정하고 순서대로 풀어 나가야 한다”고 말했다.

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr