알아야 아낀다...3주택에 세금 중과 걱정 없는 집 있다 [김종필의 절세 노트]

중앙일보

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서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. 연합뉴스

1세대 2주택자가 주택 1채를 추가로 더 취득하면 신규 주택 취득세가 어떻게 될까. 3주택이 되면 양도세와 종합부동산세 및 임대소득세도 적지 않은 영향을 받을 것이다. 신규 주택을 취득하기 전 절세를 위해 취할 수 있는 조치가 없을까.

우선 신규 주택이 취득세 중과세 대상에 해당하는지 알아야 한다. 2주택 상태에서 신규 주택을 취득하면 취득세가 중과세된다. 비조정대상지역의 신규 주택을 취득하면 8.4% 또는 9%로 중과세하고 신규 주택이 조정대상지역에 소재한다면 12.4% 또는 13.4%다.

취득세 중과세 제외

취득하는 신규 주택이 시가표준액 1억원 이하이거나 일정 요건을 갖춘 농어촌주택 등이어서 취득세 중과세 대상에서 제외돼 일반세율을 적용받을 수 있는 주택인지 살펴보아야 한다.

신규 주택이 취득세 중과세 대상 주택이라면 기존 2주택 중에서 취득세 중과세 판단 시 주택 수에서 제외되는 주택이 있는지도 살펴보아야 한다. 기존 2주택 중 주택 수에서 제외되는 주택(시가표준액 1억원 이하인 주택과 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택, 입주권, 분양권 등)이 있다면 신규 주택의 취득세율 적용 시 1주택자가 신규 주택을 취득하는 경우에 해당하는 세율을 적용받을 수 있다.

신규 주택이 취득세 중과세 대상이고 기존 2주택 중 주택 수에서 제외되는 주택도 없다면 기존 2주택 중 1주택을 먼저 매도한 후 신규 주택을 취득해서 일시적 2주택 취득세율을 적용받는 매입전략도 생각해 볼 수 있다.

신규 주택을 취득하기 전에 종전 주택의 양도세 비과세를 검토해야 한다. 1세대 2주택자가 신규 주택을 취득하면 3주택자로 양도세를 적용하기 때문에 양도세에서 불리한 상황이 발생할 수 있다.

일시적 2주택 양도세 비과세

특히 신규 주택을 취득하기 전에 기존 2주택이 일시적 2주택에 해당하는가에 따라 기존 2주택의 매도 시기와 신규 주택의 매입 시기를 결정해야 한다. 기존 2주택이 일시적 2주택에 해당할지라도 신규 주택을 취득해 3주택이 되면 임대주택 외 일시적 2주택 등의 특정한 경우가 아니면 양도세 비과세를 받을 수 없기 때문이다.

따라서 신규 주택을 취득하기 전에 기존 2주택 중 먼저 취득한 주택을 일시적 2주택으로 매도해 양도세 비과세를 받을 것인가를 선택해야 한다. 기존 2주택이 일시적 2주택 등의 양도세 혜택을 받을 수 없다면 신규 주택의 매입 시기는 양도세에 영향을 주지 않지만 취득세에 영향을 주므로 기존 주택의 매도 없이 신규 주택을 취득할 것인가 아니면 기존 주택을 매도한 후 신규 주택을 취득할 것인가를 고민해야 한다.

또한 신규 주택 매입 후 기존 주택을 2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일 중과세 유예기간 내에 매도하는 경우와 중과세 유예기간을 지나서 매도하는 경우 양도세 차이가 크게 날 수 있으므로 기존 주택을 어느 시기에 매도할 것인지 대해서도 고민해야 한다.

신규 주택 취득 종합부동산세

신규 주택을 취득해 1세대 3주택이 되면 종부세 부담이 급증할 수 있으므로 신규 주택 취득으로 인해 종부세가 얼마나 증가하는지 먼저 검토한 후 기존 주택 중 한 주택을 중과세 유예기간(2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일) 내 매도하거나 늦어도 종부세 과세기준일인 2023년 6월 1일 이전까지 처분할지를 결정해야 한다.

특히 합산배제되는 임대주택과 거주 주택을 소유한 2주택자가 신규 주택을 취득하면 1세대 1주택 특례가 아닌 2주택자의 종부세를 적용받아 부담이 많이 증가하기 때문에 신규 주택 매입에 신중히 처리해야 한다.

또한 2주택자라도 0.3~0.6%의 낮은 세율이 적용되는 경우(예를 들어 부부가 각각 1주택씩 소유하고 있거나 조정대상지역 1채와 비조정대상지역 1채인 경우 및 합산배제 임대주택과 일반주택(비거주)을 소유한 경우)에 신규 주택을 취득하면 종부세 세율이 1.2~6%로 급증하기 때문에 신규 주택 취득 시기와 기존 주택 매도 시기를 잘 결정해야 한다.