사느냐 마느냐, 전혀 다른 3년…재건축 갈아탈 때 양도세 특례 [김종필의 절세 노트]

중앙일보

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재건축 공사 중인 아파트 단지. 연합뉴스

재건축·재개발 조합원 입주권을 추가로 취득하면종전 주택을언제까지 양도해야 비과세가 가능할까.

종전 주택을 소유한 상태에서 조합원 입주권을 취득한 경우 비과세 특례를 받기 위한 일시적 유예기간은 입주권이 아닌 주택을 추가 취득한 경우와 차이가 있다. 종전 주택을 소유한 상태에서 주택을 취득한 경우는 2년 또는 3년의 유예기간을 적용하지만 조합원 입주권을 추가 취득한 경우는 3년 이내 매도하는 경우와 3년을 경과해 매도하는 경우로 나눠 비과세 특례가 달라진다.

비과세 특례를 적용받기 위한 조합원 입주권은 도시 및 주거환경정비사업법상 재개발사업· 재건축사업 또는 빈집정비법상 소규모 재건축사업의 입주권에 해당해야 한다. 여기에 2022년 1월 1일 이후 취득한 자율주택정비사업·가로주택정비사업·소규모재개발사업의 조합원 입주권도 포함한다.

신축주택 입주여부가 좌우

이러한 조합원 입주권을 추가 취득한 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위한 종전 주택의 매도 시기는 조합원 입주권으로 짓는 신축 주택으로 입주해 거주할 것인가에 따라 달라진다. 신축 주택에 입주하지 않는다면 3년의 유예기간이, 입주한다면 3년을 지나 매도해도 비과세 특례가 가능하다.

다만 입주하지 못하는 경우와 입주하는 경우 적용되는 비과세 특례 규정의 세부적인 추가 조건이 다르므로 주의해야 한다.

신축주택으로 입주하지 않는다면 아래의 세 가지 요건을 모두 충족해야 비과세특례 혜택을 적용받을 수 있다.

첫째, 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원 입주권을 취득해야 한다. 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 조합원 입주권을 취득한 경우에는 원칙적으로 비과세를 적용 받을 수 없다.

그런데 1년 이내 조합원 입주권을 취득한 경우에도 비과세를 적용받을 수 있는 예외가 있다. 종전 주택이 거주 기간 5년 이상인 건설임대주택이거나 법에 따라 수용되는 경우 및 취학·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우에 해당해야 한다.

둘째, 조합원 입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 따라서 조합원 입주권을 취득한 날로부터 3년을 지나 양도한 경우에는 종전 주택에 대해 비과세 특례를 적용할 수 없다. 예외적으로 조합원 입주권을 취득한 날로부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우와 법원에 경매를 신청한 경우 및 공매가 진행 중인 경우는 3년을 경과해 잔금 지급이나 등기 이전으로 양도된 경우에도 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

셋째, 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택과 비조정대상지역에서 취득한 주택은 양도일 현재 2년 보유 요건을 충족해야 한다. 취득 당시 조정대상지역에서 취득한 주택은 양도일 현재 2년 보유 요건뿐 아니라 2년 거주 요건도 충족해야 한다.

종전 주택 취득 후 1년 지나야

완성된 신축주택으로 입주한다면 실수요 목적의 취득으로 인정돼 조합원 입주권 취득한 날로부터 3년이 지나 양도하는 경우에도 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 다만 아래의 요건을 모두 충족하여야 한다.

첫째, 2022년 2년 15일 이후 취득한 조합원 입주권은 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 취득한 경우에 해당돼야 한다. 종전 주택이 거주 기간이 5년 이상인 건설임대주택이거나 법에 따라 수용되는 경우 및 취학·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 종전의 주택 취득 후 1년 이내에 새로운 조합원 입주권을 취득한 경우에도 비과세특례를 적용받을 수 있다.