5년 만에 10억 남긴 '10억 집'…3억 폭탄 아껴 줄 '구원투수'는 [뉴스원샷]

서울시내 부동산중개업소의 전·월세 게시물 모습. 연합뉴스

[안장원의 부동산 노트] 상생임대 절세 효과

2년 전 전세를 끼고 ‘갭투자’로 10억원대 한강 변 아파트를 산 30대 박모씨. 무주택자였던 그는 5억원 전세보증금을 끼고 신용 대출 등으로 3억원을 ‘영끌’해 돈을 마련했다.

자금 부담을 줄이기 위해 보증금이 더 저렴한 기존 전셋집에 계속 살았다. “한강 변 아파트값이 뛰고 있어 거주 목적보다 시세차익을 기대한 투자용으로 샀다”고 했다.

그러다 근래 금리가 치솟자 불안해졌다. 한 달에 50만원 정도이던 이자만 100만원을 훌쩍 넘기며 원금을 포함해 대출을 갚는 데 들어가는 비용이 월급 절반에 육박했기 때문이다.

금리가 더 오르면 버티기 힘들 것으로 보고 매도까지 생각했지만 양도세가 많아 결정하지 못했다. 그새 5억원가량 올랐는데도 갭투자여서 2년 거주 요건을 채우지 못해 양도세 비과세 혜택이 없다. 세금으로 2억원 정도를 내야 할 판이다. 2년 거주해 12억원까지 비과세되면 2000만원 정도에 불과하다. 팔자니 세금이 아깝고, 자금 사정 등으로 들어가 살 수도 없고.

그러던 차에 고민을 해결해 줄 구원투수가 나타났다. 지난 21일 정부의 임대차시장 안정 대책이다. 임대료를 조금만 올려주면 되는 세입자 못지않게 갭투자자에게 여간 반가운 소식이 아니다. 거주하지 않고도 양도세를 대폭 줄일 수 있어서다.

상생임대인은 '2년 거주' 요건 면제 

정부는 임대료를 5% 이내로 올리는 ‘상생임대인’에 1주택자 양도세 특례를 확대하기로 했다. 양도세를 좌우하는 '2년 거주' 요건에서 면제해주는 것이다. 우선 1주택자 비과세 요건으로 2년 거주가 있다. 서울 등 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 산 주택은 2년 이상 거주해야 12억원까지 비과세한다.

이날 이전 구입해 2년 거주하지 않고 2년 이상 보유만 해도 비과세되는 경우에도 2년 거주가 중요하다. 1주택자 비과세 공제 12억원을 초과하는 금액에는 양도세가 나오는데 거주·보유 기간에 따라 장기보유특별공제 혜택이 크게 달라진다. 2년 보유로 비과세되더라도 2년 거주해야 장기보유특별공제를 최대 80%(10년 거주, 10년 보유)까지 받을 수 있다. 2년 거주하지 않으면 장기보유특별공제가 최대 30%(15년 보유)다.

김종필 세무사는 “비과세 여부와 세금 계산 금액을 깎는 장기보유특별공제가 양도세에 미치는 영향이 크기 때문에 파격적인 인센티브라 할 수 있다”고 말했다.

2017년 8월 3일 이후 10억원에 구입해 20억원에 팔아 양도차익이 10억원인 경우를 보자. 2년 거주하지 않으면 12억원 공제가 없고 5년 장기보유특별공제 비율이 10%여서 양도세가 3억8000만원이다. 2년 거주하면 12억원 공제에 28% 장기보유특별공제를 더해 세금이 1억원으로 2억8000만원 적다. 상생임대로 3억원 가까운 세금을 아낄 수 있는 셈이다.

자료: 국세청

10년 전 구입해 비과세 2년 거주 요건이 없고 양도차익이 15억원인 경우에도 2년 거주 여부에 따라 장기보유특별공제율이 48%와 20%로 큰 차이를 보이며 양도세가 1억원가량 벌어진다.

이우진 세무사는 “상생임대인의 2년 거주 요건 면제로 언젠가 들어가 2년 살아야 한다는 임대인의 부담감이 없어질 것”이라고 말했다.

다주택자엔 상생임대 인센티브 한계

상생임대인 양도세 인센티브는 상생임대한 주택을 1주택으로 팔 때 효과를 본다. 다주택자는 다른 집을 매도하고 마지막으로 상생임대 주택을 처분해야 혜택이 있기 때문에 다주택자 당근으로 한계가 있다는 지적이 나온다. 다주택자가 대개 가장 ‘좋은’ 집에 거주하고 다른 집을 임대하기 때문이다.

전문가들은 "임대차시장에서 다주택자 주택이 차지하는 비중이 훨씬 크기 때문에 상생임대주택의 세제 혜택을 다주택자로 확대하는 보완이 필요하다"고 말한다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr