국토교통부는 이달말 주거정책심의위원회를 열어 일부 규제지역 해제를 검토하기로 했다. 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남·송파 일대 아파트 단지 모습. 뉴스1
새 정부는 21일 출범 후 첫 부동산 대책 발표에서 이달 말 부동산 규제지역(투기과열지구,조정대상지역) 일부를 해제하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 국토교통부가 이달 말 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 일부 규제지역 해제를 검토할 계획이다. 현재 전국적으로 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 지정돼 있다.
문재인 정부는 규제지역 지정을 통해 부동산 시장을 지역별로 '핀셋' 관리했다. 2017년 8·2대책으로 서울 모든 지역을 투기과열지구로 묶은 데 이어 경기, 인천 등으로 규제 지역을 넓혀갔다. 2020년 말 주택 매수 열풍이 불며 집값이 크게 오르자 지방 중소도시를 포함한 35곳을 규제지역으로 지정했다.
하지만 지난해 말부터 집값 급등에 대한 부담감에, 대출 규제와 금리 인상 등이 겹치면서 집값 상승세가 꺾이기 시작했다. 집값이 오를 땐 이런 핀셋 규제가 투기 수요를 억제하는 효과가 있지만, 하락할 땐 미분양 확대 등 부동산 경기 악화로 이어질 수 있다.
올해 집값이 하락세로 돌아선 대구와 대전, 울산 남구, 경기도 양주·파주·김포시, 충북 청주시, 전북 전주시 등에선 지방자치단체와 지역 국회의원들이 정부에 규제지역에서 해제해달라고 요구한다. 이들 지역의 경우 이달 초 지방선거에서 규제지역 해제가 주요 공약으로 떠올랐다. 김동연 경기지사 당선인도 당선 직후 규제지역을 손보겠다고 했다.
규제지역 조정은 1년에 두 차례 열리는 주정심에서 심의한다. 지난해 말 열린 주정심에서는 대구, 세종 등 일부 집값 하락 지역의 규제지역 해제가 예상됐지만, 추가지정 및 해제 없이 현행대로 을 유지하기로 결정했다. 주정심에서는 집값 상승률, 청약경쟁률, 분양물량, 인허가 물량 등 각종 지표를 검토하는 정량평가와 정성평가로 규제지역 해제 여부를 가린다.
조정대상지역의 경우 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3배 이상일 경우 지정하는데, 올해 집값은 하락하고 물가상승률이 치솟으면서 전국 17개 광역시도 모두 조정대상지역 해제 요건을 충족한 것으로 나타났다. 25개 자치구 모두 투기과열지구인 서울은 올해 2월부터 5월까지 소비자물가는 1.64% 올랐지만, 집값은 0.07% 오르는 데 그쳤다. 다만 심의위원들의 정성 평가 요소도 들어가기 때문에 쉽사리 결론을 예측할 수 없다.
일단 부동산 시장에선 최근 미분양이 많이 늘어난 대구 등 지방 일부 지역이 조정대상지역에서 해제될 것이라는 전망이 나온다. 대구는 지난해 11월부터 집값이 내렸고, 올해 2~5월 1.33%(부동산원 기준) 하락했다. 미분양 아파트도 4월 6827가구로 월별기준 2011년 말(8672가구) 이후 가장 많다. 대구의 경우 앞으로 예정된 분양·입주 물량도 많아 부동산 시장 침체가 우려되고 있다.
규제지역으로 묶이면 대출·세제·청약 등 광범위한 규제가 더해진다. 조정대상지역에서 양도소득세와 종합부동산세, 취득세 등 다주택자 세금이 중과된다. 또 비규제지역에선 70%인 주택담보대출 LTV(담보인정비율) 상한이 조정대상지역 50%로 내려간다. 투기과열지구·투기지역에선 10%포인트 더 낮춰진 40%이고 9억원 초과 주택은 한도가 더욱 적다. 9억원 초과분이 20%이고 15억원 초과는 아예 담보대출을 받지 못한다.
규제지역 해제는 강력한 규제 완화이기 때문에 주택 수요자들의 관심이 높다. 지난 15일에는 부동산 온라인 커뮤니티 등을 통해 정부가 특정 지역을 규제지역에서 해제했다는 잘못된 소문이 돌아 국토부가 직접 해명을 하는 일도 있었다. 정부도 부동산 시장을 자극할 수 있다는 점을 들어 신중한 태도를 보인다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "대부분 규제지역이 해제 요건에는 해당하지만, 수도권을 해제할 경우 시장을 자극할 우려가 있다"면서 "다만 지방의 경우 주택 공급이 많이 이뤄졌고, 집값 하락 가능성도 크기 때문에 고려할 필요가 있다"고 말했다.
