임대차 시장 안정 대책 긍정적..."8월 전세대란 가능성 작다"

중앙일보

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새 정부가 21일 첫 부동산 대책을 발표했다. 이날 남산에서 바라본 서울시내 아파트와 주택들. 연합뉴스

새 정부가 임대차 시장 안정을 위해 첫 부동산 정책을 발표했다. 오는 7월 말 '임대차 3법(계약갱신청구권·전월세 상한제·전월세 신고제)' 시행 2년을 맞으면서 '8월 전·월세 시장 대란' 우려가 제기되자 선제적 대응에 나선 것이다. 전문가들은 이번 대책이 전·월세 시장을 안정시키는 효과가 있을 것으로 기대했다.

상생 임대인 인센티브 통해 임대 물량 확대

정부는 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 새 정부 첫 부동산관계장관회의를 열고 '임대차 시장 안정 방안'을 확정해 발표했다. 이번 대책에서 정부는 임대 물량 확대를 위해 임대인에게 인센티브를 주고, 임차인 지원 제도를 강화하는 방안을 제시했다.

우선 신규·갱신 계약 체결 시 임대료를 5% 이내로 인상하는 '상생 임대인'에 대한 혜택을 늘린다. 지금은 상생 임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 조정대상지역 1가구 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정하고 있는데, 오는 2024년 말까지는 2년 거주요건을 아예 면제해주기로 했다. 같은 기간 동안 1가구 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제해준다. 이렇게 되면 갱신계약이 끝나도 임대료를 5% 이내로 인상하는 자발적 임대인이 늘어날 것이라는 게 정부의 판단이다.

방기선 기획재정부 1차관이 21일 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 부동산관련 합동 브리핑에서 모두발언을 하고 있다. 뉴스1

또 전·월세 물건을 늘리기 위해 대출과 분양가상한제 관련 실거주 의무도 완화한다. 규제지역 주택구매를 위해 주택담보대출을 받을 경우 기존주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 늘리고, 신규주택 전입 기한은 아예 없앤다. 분양가 상한제 대상 아파트의 최대 5년 실거주는 '최초 입주 가능일 즉시' 조항을 없애고 해당 주택 양도·상속·증여 이전까지만 실거주 기간을 채우도록 바꾼다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "시장에 유통되는 임대 물량을 늘릴 수 있는 조치"라며 "전셋값 상승을 억제하는 효과를 볼 수 있다"고 설명했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "상생 임대인 제도 확대는 민간임대사업자 제도 완화와 같은 효과를 낼 수 있다"며 "임대차시장 안정화를 위한 시행령 등 행정입법으로 할 수 있는 것 위주로 발표돼 현실적인 지원과 정부의 의지를 보여준 것에 대해서는 긍정적"이라고 평가했다.

"8월 전세 대란 가능성 작다"

임차인 지원도 확대한다. 앞으로 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인에 대해서는 8월부터 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 늘려준다. 수도권은 보증금을 3억원에서 4억5000만원으로, 대출한도를 1억2000만원에서 1억8000만원으로 각각 확대한다. 월세세액공제 비율을 확대하고 전·월세 보증금 대출 상환액에 대한 소득공제 확대, 갱신만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 조치도 세입자를 위한 단기 임대차 지원정책으로 적합하다고 분석한다.

이번 조치를 통해 일단 일각에서 우려하는 8월 전세 대란 가능성은 작아졌다는 것이 전문가들의 평가다. 8월 이후 계약갱신청구권의 사용이 만료된 임대주택에 대해 신규 임대계약이 체결되는 경우가 늘어나는데, 이때 임대인들이 4년 치 임대료를 한꺼번에 올려 받으려 해 전셋값 폭등이 우려된다는 식의 논리다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "실제로 계약갱신청구권이 사용된 사례들은 8월에만 집중되는 것이 아니라, 임대차2법이 도입된 이후로 분산돼 사용됐다는 것이 중요하다"고 설명했다. 임병철 리서치팀장도 "계약갱신청구권을 분산 사용했고, 서울의 경우 공급 감소로 전·월세 물건이 부족한 상황에서 수요가 경기, 인천으로 이동할 가능성이 있어 전셋값 폭등으로 이어지지는 않을 것으로 보인다"며"시장에 유통되는 매물이 늘고, 세입자 주거 부담도 줄일 수 있는 차원에서 정부의 대책이 시의적절하게 발표됐다"고 평가했다.

서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 부동산 매물정보가 붙어 있는 모습. 뉴스1

근본 대책으론 미흡..."임대차 3법 전면 재검토 필요"

다만 이런 조치가 임대차 3법의 부작용을 해결할 근본적인 대책이 되긴 어려울 것이란 지적도 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "당장 입주물량이 부족한 상황에서 대책의 효과가 제한적일 수 있다"며 "정부가 제시한 250만 가구 공급 등이 함께 진행돼야 시너지 효과를 낼 수 있을 것"이라고 강조했다. 이은형 연구위원은 "임대차3법 부작용 완화 등은 당장의 현실에 필요한 내용"이라면서도 "향후 전면 재검토까지 포함한 임대차3법의 유지 자체에 대한 논의도 필요한 시점"이라고 말했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "여소야대 국면에서 정부가 야당의 도움 없이 실행할 수 있는 최소한의 대책이 나온 것"이라며 "2+2년으로 돼 있는 임대차계약기간을 학제에 맞게 2+1년 등으로 바꾸고, 금액대별로 인상률을 차등 부여하는 등 임대차 3법 부작용을 최소화할 수 있는 근본적인 대책이 필요하다"고 덧붙였다. 이에 대해 원희룡 국토부 장관도 이날 부동산관계장관회의에서 "충분한 사회적 공론화와 국민 공감대에 기반을 둔 입법을 위해 여·야·정 협의체와 같은 논의 기구를 구성하는 방안을 다시 한번 국회에 제안한다"고 말했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr