아파트 월세가격에 이어 전셋값도 역대 최고 기록을 세운 서울 강남구 청담동 더펜트하우스청담. 뉴스1
[안장원의 부동산 노트] 초고가 임대시장
아파트 최고 매매가가 100억원을 훌쩍 뛰어넘어 200억원을 향해 치솟는 사이 전셋값도 100억원대에 들어섰다. 초고가 주택이 늘며 급등하는 매매가격과 동반 상승하고 있다.
법원 등기부등본에 따르면 서울 강남구 청담동 더펜트하우스청담(PH129) 273㎡(이하 전용면적) 한 가구가 윤석열 대통령이 취임한 지난달 10일부터 2년간 100억원에 전세권을 설정했다. 역대 최고 아파트 전세금이다. 국토부 실거래가공개시스템에는 올라가 있지 않다.
전세금 100억원에 전세권 설정된 더펜트하우스청담 등기부등본.
더펜트하우스청담은 올해 공동주택 공시가격 1위를 낸 아파트다. 꼭대기 층인 20층에 자리 잡은 펜트하우스 407㎡(공시가 168억9000만원)다.
전셋값 100억원 집은 고층에 속하고 올해 공시가격이 97억1200만원이다. 유명 연예인인 장동건·고소영 부부가 사는 집과 같은 층 옆집이다. 복층 구조로 위층 60㎡, 아래층 213㎡로 이뤄져 있다.
이 단지에서 전셋값 100억원 계약이 더 나올 수 있다. 주변 부동산중개업소들에 따르면 보증금 90억~100억원 전세 매물이 더 있다.
부동산중개업소 관계자는 "전세 문의가 간간이 들어오고 있다"고 전했다.
앞선 최고 전셋값이 지난 3월 성동구 성수동1가 초고층 주상복합아파트인 갤러리아포레의 45층 펜트하우스 271㎡ 75억원이었다.
지난해까지만 해도 전세금이 70억원을 넘지 않았다. 지난해 11월 더펜트하우스청담 인근 효성빌라청담101 2차 219㎡가 70억원이었다.
더펜트하우스청담 공시가·전셋값·월세 모두 역대 최고 기록
초고가 전세 거래도 급증했다. 실거래가공개시스템을 분석한 결과 보증금 30억원 이상인 서울 아파트 월평균 거래가 2019년 2.3건에서 지난해 10.8건으로, 올해 11.7건으로 증가했다.
자료: 국토부, 법원 등기부등본
월 임대료가 1000만원 이상인 월세도 많이 늘었다. 2020년 월평균 2건에 못 미치던 월세 1000만원 이상 계약이 지난해 5.3건, 올해 9.7건이다.
전셋값 100억원 집보다 낮은 층의 더펜트하우스청담 273㎡에서 지난 3월 보증금 4억원, 월세 4000만원인 역대 최고 월세 계약이 성사됐다.
역대 2번째로 비싼 월세가 지난해 7월 계약한 갤러리아포레 인근 아크로서울포레스트 꼭대기 층 264㎡ 2700만원(보증금 20억)이다. 실거래가공개시스템에 지난해 12월 강남구 삼성동 서광 59㎡가 월세 3000만원(보증금 1억원)에 계약한 것으로 나오지만 주변 중개업소들에 문의한 결과 300만원의 오기인 것으로 보인다. 지난 4월 이 아파트 전셋값 실거래가가 8억5000만원이고 지난해 11월과 지난 4월 월세 금액이 260만~280만원(보증금 1억원)이었다.
집을 여러 채 살 수 있는 돈으로 초고가 전세를 사는 세입자가 누구일까.
이월무 미드미네트웍스 대표는 “자금 여력이 충분하지만 세금을 신경 쓰고 싶지 않거나 자산 관리 등의 목적으로 굳이 집을 살 필요를 느끼지 못하는 사람, 소유에 얽매이지 않고 좋은 집에 살아보고 싶은 사람 등이 초고가 임대 수요다”고 말했다.
전셋값 100억원 집 보유세가 2억원
더펜트하우스청담 전셋값 100억원 임차인은 한해 보유세를 2억원가량 내지 않아도 된다. 올해 공시가격을 기준으로 한 이 집의 보유세가 종부세 1억6000여만원, 재산세 3000여만원 등 1억9000여만원이다.
등기부등본을 보면 더펜트하우스청담 100억원 전셋집 임차인이 중소기업 대표다. 이전 주소도 임대다.
초고가 주택인 나인원한남이나 강남구 삼성동 아이파크 등에서 새로 지은 초고가 집으로 전세를 옮겨 다니는 경우도 있다. 갤러리아포레 보증금 75억원 임차인이 전셋값이 40억원 정도인 아이파크에 임대로 살았다. 나인원한남 40억원 전셋집에서 효성빌라청담101 2차 50억원 전셋집으로 이사하기도 했다.
그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr
초고가 주택 전셋값이 매매가격과 비교해 일반 아파트보다 훨씬 높다. 올해 계약한 초고가 전셋값이 대개 공시가격 이상이다. 전셋값 75억원인 갤러리아포레의 올해 공시가가 64억원이다. 정부가 밝힌 시세 30억원 이상 주택의 공시가격 현실화율(시세반영률)이 80%대인 점을 고려하면 매매가 대비 전셋값 비율이 80%가 넘는 셈이다. KB국민은행에 따르면 지난달 기준으로 서울 전체 아파트 평균이 55%다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “실수요 위주인 초고가 주택시장에서 임대 공급보다 수요가 많은 셈이어서 임대료가 높게 형성된다”며 "초고가 주택이 극소수인 데다 임대는 더욱 귀하다"고 말했다.
계약갱신 요구로 전셋값 20억 낮춰
초고가 전셋집도 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한하는 임대차법 계약갱신요구권 혜택을 적지 않게 보고 있다. 실거래가공개시스템의 지난해 9월부터 지난 4월까지 서울 아파트 임대차계약 현황을 보면 전세보증금 30억원 이상으로 계약을 갱신한 19건 중 절반 정도인 9건이 갱신요구권을 사용했다. 같은 기간 전체 갱신요구권 사용 비율은 72.6%였다.
갱신요구권을 사용해 갱신 계약한 최고 보증금이 지난해 11월 용산구 한남동 한남더힐 243㎡ 50억5000만원이었다. 2년 전 49억원보다 3% 오른 금액이다. 이 아파트의 전세 시세는 70억원 정도로 추정된다. 갱신요구권으로 보증금을 20억원 정도 낮춘 셈이다.
전셋값 75억원을 기록한 서울 성동구 성수동1가 갤러리아포레. 뉴시스
100억 전셋집 1주택자면 임대소득 세금 없어
초고가 월세도 비싸다. 서울 아파트 전세보증금을 월세로 돌리는 전·월세전환율이 지난달 기준 3.19%(KB국민은행)이지만 초고가 주택은 대개 5% 이상이다. 월세 4000만원인 더펜트하우스청담 전셋값을 100억원으로 본다면 전·월세전환율이 5%다.
전·월세전환율이 높은 데는 세금 영향이 있다. 월세 임대소득 세금이 2주택 이상부터지만 공시가격이 9억원을 넘으면 1주택자도 내야 한다. 월세가 1000만원 이상이면 소득세가 대략 임대소득의 20~30% 정도다. 월세 4000만원의 소득세가 다른 소득이 전혀 없다고 보더라도 1억3000만원이다.
김종필 세무사는 “아무래도 종부세 등 보유세뿐 아니라 임대소득세를 임대료에 전가할 가능성이 크지 않겠느냐”고 말했다.
전세는 2주택까지 소득세가 없다. 전셋값이 100억원이더라도 임대소득세가 나오지 않는다.
김종필 세무사는 "세금만 따지면 전세가 유리하지만 임대인의 보증금 활용 계획, 임차인의 자금 사정 등에 따라 임대차 유형이 정해진다"고 말했다.
서울 아파트 임대차 계약에서 전세가 60% 정도 차지하지만 초고가 주택에선 반반 정도로 월세 비중이 높은 편이다.
