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인허가도 50m 옹벽도 다 초유…대장동·백현동 떼돈의 비결 [뉴스원샷]

중앙일보

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 공권력으로 원주민들의 땅을 강제 수용해 조성한 경기도 성남시 분당구 대장동 아파트 단지. 뉴스1

공권력으로 원주민들의 땅을 강제 수용해 조성한 경기도 성남시 분당구 대장동 아파트 단지. 뉴스1

대장동과 백현동 프로젝트에서 민간사업자들은 모두 '떼돈'을 벌었습니다. 대장동에서는 화천대유 관계자 7명이 8500억원 이상을 벌었고(경실련 발표), 백현동에서는 한 개 단지(1223가구)아파트 조성만으로 4000억원 이상의 수익(사업보고서 자료)을 올렸습니다.

부동산 디벨로퍼들은 대한민국 부동산 개발 역사상 가장 큰 '떼돈'이라고 입을 모읍니다. 이런 떼돈 프로젝트의 설계도는 모두 2015년 상반기, '성남시의 인허가'로 완성됐습니다. 검찰은 "김만배가 대장동 사업 추진 이야기를 정진상에게 했고 정진상은 2015년 상반기에 다 정리해서 끝내겠다고 한 게 확인됐다"고 밝혔습니다. 검찰은 김만배와 정진상, 그리고 유동규가 의형제를 맺었다고도 했습니다. 당시 정진상은 성남시 정책실장이었습니다.

2015년에 잇따라 발동된 성남시의 인허가권 

실제 2015년 상반기 성남시에서는 대한민국 초유의 인허가권이 잇따라 발동됐습니다. 우선 대장동에서는 공권력을 동원해 원주민들의 토지를 시세보다 싼 가격에 강제로 수용했는데, 분양할 때는 '민간사업'이란 이유로 분양가상한제를 피했습니다. 공권력으로 원주민들의 토지를 강제 수용해 조성한 택지에 분양가상한제를 적용하지 않은 최초의 사례입니다.

화천대유가 대장동 필지 15개 중 5개를(약 15만㎡) 수의계약 방식으로 확보한 것도 초유의 일입니다. 도시개발법에 따르면 토지 분양은 경쟁입찰과 추첨으로 진행해야 합니다. 대장동 내 3개 필지 경쟁입찰은 최저 입찰가가 3461억원이었는데 낙찰가는 4184억원이었습니다. 평당 1936만원에 매입한 셈인데, 수의계약의 땅값은 평당 1250만원입니다. 결국 화천대유는 수의계약을 통해 경쟁입찰 낙찰가의 65% 수준에 사업부지를 확보했습니다.

대장동 원주민들은 지난달 이재명 의원 등 대장동 개발사업의 주요 결재선에 있었던 성남시 관계자들을 배임 등의 혐의로 고발했다. 뉴스1

대장동 원주민들은 지난달 이재명 의원 등 대장동 개발사업의 주요 결재선에 있었던 성남시 관계자들을 배임 등의 혐의로 고발했다. 뉴스1

대장동 원주민들은 지난달 "성남시가 강제수용권을 악용하고 불법 수의계약으로 화천대유에 천문학적 이익을 몰아줬다"며 2015년 당시 성남시장이었던 이재명 인천 계양을 국회의원 등 15명을 배임 혐의 등으로 서울중앙지검에 고발했습니다.

옛 한국식품연구원 부지에 조성된 백현동 A아파트의 공사 당시 모습. 옹벽의 높이는 50m다. 네이버 항공뷰

옛 한국식품연구원 부지에 조성된 백현동 A아파트의 공사 당시 모습. 옹벽의 높이는 50m다. 네이버 항공뷰

백현동 프로젝트에서도 '초유의 인허가'가 쏟아졌습니다. 산지관리법상 주택 단지 옹벽의 높이는 15m를 넘을 수 없는데 백현동 A아파트의 옹벽 높이는 50m입니다. 지난해 10월 국정감사 당시 최병암 산림청장이 "50m 아파트 옹벽은 처음 봤다"고 말했습니다. 옹벽 높이는 안전과 직결되는 일이기 때문에 인허가가 무척 까다롭습니다. 산사태 전문가인 이수곤 전 서울시립대 교수는 "백현동 사업지는 붕괴위험이 높은 지질이기 때문에 옹벽의 안정성에 대해 정밀하게 검토해야 한다"고 말했습니다.

백현동 프로젝트 최대주주 김모씨는?  

백현동 부지를 자연녹지에서 준주거지로 4단계 용도변경을 해 준 것도 대한민국 지자체 인허가 역사상 처음 있는 일입니다. 백현동 부지는 그 자리에 있던 한국식품연구원이 전북 완주로 이전하면서 연구원이 땅을 팔게 된 것인데, 자연녹지에서는 주택사업을 하기 어렵습니다. 심지어 성남도시개발공사도 성남시의 민관합동개발 제안을 "사업성이 떨어진다"며 거절했습니다.

그런데 이재명 의원이 2006년 성남시장 선거에 나갈 당시 선대 위원장을 했던 김모씨가 이 프로젝트에 가담하면서 갑자기 백현동 부지가 '금싸라기 땅'으로 바뀝니다. 2종 주거지로 바꿔 달라는 식품연구원의 요청을 수차례 외면했던 성남시가 갑자기 2종 주거지보다 용적률이 훨씬 높은 준주거지로 용도를 변경해준 것입니다.

백현동 A아파트 옹벽 지대는 전형적인 편마암으로 암석 색깔이 검은회색이다. 단층 파쇄대 암석으로 붕괴위험이 크다는 게 전문가들의 견해다. 네이버 항공뷰

백현동 A아파트 옹벽 지대는 전형적인 편마암으로 암석 색깔이 검은회색이다. 단층 파쇄대 암석으로 붕괴위험이 크다는 게 전문가들의 견해다. 네이버 항공뷰

성남시 조례상 2종 주거지 용적률 상한은 210%이고, 준주거지역은 400%입니다. 부동산 개발사업에서 '용적률=돈'이라는 건 기본 상식입니다. 김모는 이 프로젝트를 진행하는 PFV(프로젝트금융회사)의 지분 25%를 인수해 PFV의 최대주주가 되는 계약을 백현동 부지를 매입한 개발업자와 맺었습니다. 백현동 사업으로 가장 많은 이익을 챙길 수 있는 사람이 김모씨라는 얘기입니다.

감사원은 "백현동에 범죄혐의가 있다"며 지난 4월 대검찰청에 수사 요청을 했고, 검찰은 이 사건을 경찰에 이첩해 현재 경기남부경찰청이 수사하고 있습니다. 적용 죄명은 역시 배임인데, 대장동과 백현동의 '초유의 인허가'를 검찰과 경찰은 어떻게 보고 있는지 궁금합니다.

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