‘공급절벽 풀어라’ 분양가 규제 푼다

중앙일보

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정부가 분양가 상한제 손질 방안을 다음달 발표한다. 공사비 갈등에 멈춰선 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장의 23일 모습. [뉴시스]

새 정부가 첫 부동산 규제 완화 정책으로 분양가 상한제(분상제)를 손질한다. 원희룡 국토교통부 장관은 23일 취임 후 첫 기자간담회에서 “분상제는 공급을 촉진하기 위해 손봐야 할 첫 번째 제도”라며 “관계부처와 협의해 6월 안에 지나치게 경직된 것을 푸는 방향으로 개선안을 발표하겠다”고 말했다.

분상제는 집값 안정을 위해 택지비와 건축비, 그리고 가산비를 합한 금액 아래로 분양가를 제한하는 제도다. 민간택지에도 2020년부터 도입한 분상제는 서울 18개 구와 경기 3개 시(하남·광명·과천)를 포함해 총 322개 동에 적용되고 있다.

민간택지 분양가상한제 지역. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

개선안에는 분상제 전면 폐지보다는 가격 현실화에 초점을 두고 미세 조정하는 방안이 담길 전망이다. 지금까지 가산비에 포함되지 않았던 조합원 이주비나 사업비 금융이자 등을 포함하는 식으로 가산비 또는 건축비 등의 산정 기준을 현실화할 것으로 예상한다. 원 장관은 “경직된 운영으로 이주비가 (가산비에) 반영 안 되거나, 원자잿값이 인상되는데 인위적으로 가격을 누르면 또 다른 부작용을 낳을 수밖에 없다”며 “한 번에 없애기에는 부작용이 큰 만큼 신중하게 접근하겠다”고 덧붙였다.

분상제 손질은 분상제가 공급난을 더 부추기고 있다는 지적에 따른 것이다. 재건축조합과 시공사업단의 갈등으로 ‘공사중단’ 사태가 벌어진 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업장이 대표적인 경우다.

서초구 반포동 신반포15차(래미안원펜타스) 재건축, 송파구 문정동(힐스테이트e편한세상 문정) 재건축, 동대문구 이문1구역 재개발, 경기 광명시 광명2구역(베르몬트로 광명) 재개발 등에서도 분양가 산정 갈등이 벌어지고 있다. 업계에 따르면 서울에서 착공한 뒤 일반분양에 나서지 않은 재건축·재개발 물량만 1만 가구가 넘는다.

부동산R114 집계에 따르면 올해 들어 이달 20일까지 서울에서 분양한 단지 수는 총 3390가구로, 연초 계획한 상반기 분양 예정 가구 수(1만4447가구)의 23.5%에 그쳤다.

철근·시멘트·목재 등 건설자재 가격이 급등하자, 최근에는 건설사들이 주요 입지의 대단지 정비사업 수주를 포기하는 사례도 잇따른다. 부산 최대 재개발 사업으로 꼽히는 해운대구 우동3구역(2918가구) 조합은 최근 두 차례 시공사 입찰 공고를 냈지만, 참여한 건설사가 없었다. 경기 성남시 재개발 사업지인 신흥1구역(4183가구)과 수진1구역(5259가구)도 공사비가 예상보다 낮게 책정되면서 건설사들이 외면했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “분상제는 분양 후 가격이 주변 시세 수준으로 올라가면서 ‘로또 분양’만 양산되는 결과를 초래했다”며 “2~3년 의무 거주 기간으로 임대차 시장 안정 효과도 누리지 못해 전면 개선이 필요하다”고 강조했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “시행·시공사의 초과이익에 대해서는 채권 입찰제 등을 부활시켜 일부 환수할 수 있는 조치를 시행하는 것이 적절하다”고 설명했다.

정부는 분상제 손질과는 별도로 기본형 건축비 추가 인상도 검토할 방침이다. 국토부는 앞서 3월 1일 자로 공동주택의 기본형 건축비를 지난해 9월 대비 2.64% 올렸는데, 최근 원자재 가격 급등이 계속돼 다음 달 1일 기준으로 가격 변동을 살펴보고 건축비 추가 인상 여부를 결정하기로 했다.

한편 이날 원 장관은 대출 한도를 상향하고 착한 임대인에 보유세 인센티브를 주는 등의 전·월세 대책도 다음 달 발표한다고 밝혔다. 중장기 과제로 다주택자 관련 규제도 개선할 전망이다. 원 장관은 다주택 기준을 주택 수가 아닌 ‘가액’으로 볼 필요가 있다는 입장을 밝혔다. 원 장관은 대선 공약인 수도권광역급행철도(GTX) 확충과 관련해선 “윤 정부 임기 내에 A·B·C 노선은 착공하고 D·E·F 노선은 예비타당성 조사를 통과하는 것이 목표”라고 말했다.

한은화·김원 기자 onhwa@joongang.co.kr