5월은 잔인한 달, 다주택자에게…전·월세 다른 '종소세' 계산법 [김종필의 절세 노트]

서울 한강변 아파트 모습. 뉴시스

주택 임대수입이 있는 사람은 5월 31일까지 종합소득세 신고납부를 해야 한다. 아래와 같은 순서대로 접근하면 실수를 줄이며 본인에게 유리한 방향으로 신고할 수 있다.

1단계: 임대수입을 정확히 계산한다.

2단계: 신고 방법은 비교해 선택한다. 연 임대수입이 2000만원 이하일 경우와 2000만원을 초과할 경우로 나누어 분석한다.

3단계: 감면 혜택을 따지고 가산세도 점검한다.

우선 임대수입 계산은 어떻게 할까. 임대수입은 월세 수입과 보증금·전세금에 대한 간주임대료를 합한 금액이다. 월세와 간주임대료의 과세 여부는 부부합산 주택 수와 소형주택 여부 등에 따라 달라진다.

1주택자와 2주택자의 임대수입은 월세만 대상으로 한다. 보증금·전세금에 대한 과세는 없다. 월세도 기준시가에 따라 차이 난다. 1주택자는 기준시가 9억원 초과 주택만을 월세 임대수입의 계산 대상으로 하고 2주택자는 기준시가와 관계없이 모든 주택을 월세 임대수입의 계산 대상으로 하는 차이가 있다.

3주택 이상 소유자는 월세뿐만 아니라 보증금·전세금에 대한 간주임대료도 계산해야 한다. 3주택 이상 소유자의 월세 수입은 모든 주택을 대상으로 임대수입을 계산하지만 보증금·전세금에 대한 간주 임대료는 소형주택을 제외한다.

따라서 소형주택을 제외한 일반주택이 3채 이상이고 보증금·전세금 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 임대수입으로 합산한다. 소형주택은 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말한다. 간주임대료는 정기예금 이자율(2021년 1.2%)을 적용해 산정한다.

보증금 간주임대료=(보증금 합계- 3억원)×60%×정기예금 이자율(1.2%)

그래픽= 전유진 yuki@joongang.co.kr

신고 방법 비교 선택

첫째, 주택 임대수입이 연 2000만원 이하이면 세율에 따른 세금 차이와 비용 반영의 방법 차이로 인한 세금 차이를 모두 비교해야 한다. 세율 차이로 인한 유불리는 분리과세 시 15.4%를 적용하는 것과 종합과세 시 6~45%를 적용하는 것 중 어느 것이 유리한가에 따라 결정된다.

비용 반영 방법의 차이로 인한 세금 차이는 실제 비용을 반영할 것인가 아니면 정부에서 정한 경비율에 따라 수입 금액의 일정 비율을 비용으로 반영할 것인가에 달려있다. 경비가 많이 발생하지 않는 경우는 경비율로 산정하는 것이 유리하다.

하지만 주택 취득 자금의의 상당 부분을 차입금으로 조달해 대출이자가 많이 발생하거나 종부세 등 보유세 금액이 많은 경우에는 실제 비용을 반영해 소득을 산정하는 것이 훨씬 유리할 수 있다.

둘째, 주택 임대수입이 연 2000만원을 넘으면 분리과세를 선택할 수 없다. 반드시 다른 소득과 합산해 소득세를 신고납부해야 한다. 분리과세를 선택할 수 없으므로 분리과세와 종합과세의 세율 차이로 인한 유불리는 따질 필요가 없다. 비용 반영 방법의 차이로 인한 세금 차이를 분석해 신고방법을 선택하면 된다.

놓칠 수 없는 사업자 등록 혜택

세무서 사업자 등록과 지자체 주택임대사업자 등록을 모두 하면 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대주택에 대해 분리과세하는 경우 임대수입의 60%에 해당하는 필요경비율과 400만원의 공제를 적용받는다.

사업자 등록을 하지 않은 경우는 분리과세 시 임대수입의 50%를 필요경비율로 하고 200만원의 공제를 적용받는다. 400만원 또는 200만원의 공제는 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에 한해 적용받을 수 있다.

해당 임대주택이 국민주택 규모(85㎡, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하이면 30% 또는 75%의 소득세 감면을 받을 수 있으므로 놓치지 말아야 한다.

그래픽= 전유진 yuki@joongang.co.kr

세무서 사업자 등록 또는 지자체 주택임대사업자 등록 중 어느 하나라도 하지 않은 경우에는 소득세 감면 혜택을 받을 수 없다. 한편 세무서 사업자 등록을 하지 않았다면 소득세를 신고납부할 때 임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 미등록가산세로 납부해야 한다. 김종필 세무사