1주택 양도세 비과세…취득시기·지역·보유·거주 4개는 꼭 체크 [김종필의 절세 노트]

1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 보유 기간이나 거주 기간 요건을 채워야 하는데 취득 시기에 따라 차이나기 때문에 주의해야 한다. 연합뉴스

1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 원칙적으로 2년 보유만 해도 되는 경우와 2년 보유 및 2년 거주 요건을 모두 충족해야 하는 경우로 구분할 수 있다.

이러한 구분은 주택의 취득 시기 및 소재 지역에 따라 다르다. 2017년 8월 2일(8·2대책) 이전에 취득한 주택은 2년 보유만 하면 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다.

그러나 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택은 비조정대상지역에서 취득한 경우와 조정대상지역에서 취득한 경우에 따라 다르다.

비조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유만 해도 비과세가 가능하다. 조정대상지역에 소재하는 주택이라면 2년 보유와 함께 2년 거주도 해야 양도세 비과세를 받을 수 있다. 전세를 낀 '갭투자'로 구입한 뒤 거주하지 않고 전세만 놓고 팔아선 비과세 혜택이 없다.

다만 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택이라도 2017년 8월 2일 이전에 소유자를 포함한 1세대가 무주택 상태에서 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되면 2년 보유 요건만 충족하면 된다.

2021년부터 달라진 기간 계산 

그런데 2021년 1월 1일 이후 양도분분터는 다르다. 2주택 이상 소유한 1세대가 다른 주택을 모두 처분하고 1주택으로 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수도 있으므로 주의해야 한다. 예외적으로 일시적 2주택에 해당하는 경우는 당초 취득일부터 보유 기간 및 거주 기간을 인정하므로 영향을 받지 않는다.

하지만 법에서 정한 일시적 2주택자에 해당하지 않는 다주택자가 다른 주택을 모두 매도해 1주택이 되었다가 신규 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 한다. 보유기간 및 거주기간을 새로 채워야 하는 처분이란 양도와 증여 및 용도변경을 말한다. 세대 분리나 멸실은 처분의 개념에 해당되지 않으므로 세대 분리나 멸실로 1주택이 된 경우에는 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채울 필요가 없다.

1주택 비과세 보유·거주기간 요건. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

다주택자가 비과세 받으려면

2020년 12월 31일까지 1주택 외의 모든 주택을 처분해 2021년 1월 1일 현재 1세대 1주택으로 넘어온 경우 혹은 2020년 12월 31일까지 1주택 외의 모든 주택을 처분해 1주택이 되었다가 신규 주택을 취득해 2021년 1월 1일 현재 일시적 2주택으로 넘어온 경우는 보유 기간 및 거주 기간을 당초 취득일부터 인정하므로 새로 채울 필요가 없다.

하지만 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상 소유자가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 1주택으로 된 경우나 신규 주택을 추가 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

보유 요건만 충족하면 되는 경우는 2년 보유 기간을 새로 채운 후 매도하면 된다. 2년 보유 및 2년 거주 요건을 채워야 하는 경우는 2년 보유 뿐만 아니라 2년 거주도 새로 채워야한다.

특히 3주택 이상 소유자가 2주택 외의 모든 주택을 매도한 후 남은 2주택이 일시적 2주택이 되는 경우는 매도시기에 따라 다르다. 2020년 12월 31일까지 다른 주택을 매도해 일시적 2주택이 된 경우에는 기존 주택에 대해 당초 취득일부터 보유 기간 및 거주 기간을 인정하므로 새로 채울 필요는 없다.

하지만 2021년 1월 1일 이후 3주택 이상인 상태에서 2주택 외의 다른 주택을 매도해 일시적 2주택이 된 경우는 2021년 11월 1일까지 매도한 경우와 2021년 11월 2일 이후 매도한 경우로 구분해야 한다. 2021년 11월 1일까지 매도한 경우는 당초 취득일부터 보유 기간 및 거주 기간을 인정받았지만 2021년 11월 2일 이후 매도한 경우는 일시적 2주택이 되기 직전 주택의 매도일부터 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 한다.

2년 보유 뿐만 아니라 2년 거주 요건을 새로 채워야 한다는 해석이나 3주택 이상 소유자가 2주택 외의 주택을 매도하면서 일시적 2주택이 된 경우 2021년 11월 2일 이후 양도분부터 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 한다는 해석은 조세불복을 통해 다투어 볼 여지는 있다.

김종필 세무사

김종필 세무사는...

세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.
27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.  
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.

김종필 세무사