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이사하는데 1000배 급등…'일시적 2주택' 종부세 구제 어떻게 되나

중앙일보

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같은 1세대 2주택이라도 소유 방식, 감면 등에 따라 종부세가 크게 차이난다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 다중촬영한 아파트 모습. 뉴시스

같은 1세대 2주택이라도 소유 방식, 감면 등에 따라 종부세가 크게 차이난다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 다중촬영한 아파트 모습. 뉴시스

[안장원의 부동산 노트] 일시적 2주택 종부세 쟁점

현 정부와 현 여당(더불어민주당), 새 정부와 새 여당(국민의힘)이 한 목소리로 ‘일시적 2주택자’의 종합부동산세(종부세) 완화를 다짐하고 있다. 새 정부 출범을 준비하는 대통령직인수위원회(인수위)가 지난달 31일 양도세 다주택자 중과 1년 배제 방침을 발표하는 자리에서, 더불어민주당이 지난 7일 당내 정책조정회의에서, 기획재정부가 지난 11일 내놓은 보도자료에서다. 이미 관련 법 개정안들이 국회에 제출돼 있다.

일시적 2주택자 종부세가 세제 쟁점으로 떠오른 것은 현 정부의 종부세 다주택자 중과 때문이다. 불가피하게 주택 두 채를 소유하게 된 ‘억울한’ 2주택자를 다주택자에 해당하는 세금 ‘폭탄’에서 구제하려는 것이다. 중과 적용으로 서울 등 조정대상지역 내 2주택자 세율이 1주택자의 2배 수준이다.

공시가격이 지난해 12억원에서 올해 15억원으로 오른 집에서 올해 공시가격 18억원(지난해 15억원)인 집으로 이사하는 경우를 보자. 기존 집을 과세 기준일인 6월 1일 이전에 팔지 못하면 올해 종부세가 기존 집과 갈아타는 집 두 채에 대해 중과해 나온다. 지난해 41만원이던 종부세가 올해 8400만원으로 200배 급증한다. 70세 이상이고 기존 집을 10년 이상 갖고 있어 80% 고령자·장기보유 세액공제를 받는다면 지난해 종부세가 8만원 정도에 그쳤다. 이러면 올해 종부세가 지난해의 1000배인 셈이다.

용케 6월 1일 이전에 팔면 올해 종부세가 200만원으로 줄어든다. 70세 이상이면 40% 세액공제 대상이어서 120만원가량이다.
일시적 2주택자 종부세 완화 방향은 불가피한 2주택자가 일정 기간 내에 처분해 일시적으로 소유하게 될 주택을 등록임대주택처럼 종부세 과세 대상에서 제외(합산배제)하고 1세대 1주택자 세금을 매기는 것이다. 종부세 계산 기준 금액인 공시가격이 한 채로 줄고 2주택자보다 5억원 더 많은 11억원을 공제받는다. 세율도 다주택자의 절반 수준으로 내려간다. 60세 이상이고 5년 이상 보유하면 최대 80%의 고령자·장기보유 세액공제 혜택도 있다.

다주택자 중과를 적용하는 양도소득세(양도세)도 일시적 2주택자를 1주택자로 간주해 1세대 1주택 비과세 혜택을 준다. 다주택자 중과가 없는 재산세에는 일시적 2주택자 감면이 없다.

이사·상속·동거봉양·혼인

누가 일시적 2주택자 감면 혜택을 받고 세금이 얼마나 줄어들까. 일시적 2주택자 대상으로 거론되는 일부는 이미 2주택자보다 완화된 세금을 적용받고 있어 추가로 혜택을 더 받을 수 있다.

국회에 올라가 있는 관련 법 개정안을 보면 세부 내용에서 다소 차이를 보이는데 이사·상속은 별다른 이견이 없을 것 같다. 이사하면서 갈아탈 집을 먼저 사고 기존 주택을 팔기 전이나 1주택자가 주택을 상속받아 2주택자가 된 경우다. 인수위 등도 모두 이사·상속을 일시적 2주택자의 대표적 사례로 꼽고 있다.

동거봉양·혼인은 논란이 될 수 있다. 집 있는 60세 이상 부모를 모시거나 각자 집을 한 채씩 갖고 있다 결혼하면서 1세대 2주택이 된다. 지난달 국민의힘 김미애 의원이 대표발의한 종합부동산세법 개정안은 동거봉양·혼인도 포함했다. 현행 양도세 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 일시적 2주택 사례가 이사·상속·동거봉양·혼인이다.

지난해 더불어민주당 윤후덕 의원이 대표발의한 조세특례제한법 개정안은 동거봉양·혼인을 포함하지 않았다.

현재도 동거봉양·혼인으로 인한 2주택에 감면 혜택이 있다. 1주택씩 합쳐 2주택이 되는 동거봉양·혼인처럼 1세대 2주택은 각각 1주택 세율이어도 공제금액은 다주택자에 해당하는 6억원씩이다. 하지만 동거봉양 10년, 혼인 5년까지는 서로 다른 세대로 간주해 각각 1세대 1주택자로 본다. 공제금액이 10억원 더 많아져 종부세가 감소하게 된다.

윤후덕 의원과 김미애 의원 개정안처럼 한 채를 합산배제하면 종부세가 더욱 줄어든다. 공시가격이 각각 15억원과 23억원인 두 집을 가진 동거봉양·혼인 2주택의 경우 현재는 종부세 과세 금액이 각각 11억원을 공제한 4억원과 12억원이다. 15억원짜리를 합산배제하면 12억원만 과세한다.

2주택 종부세

2주택 종부세

그런데 동거봉양·혼인 2주택자의 합산배제 1세대 1주택자 과세가 과도한 혜택이지 않느냐는 지적이 나온다.

동거봉양·혼인으로 급증하는 세금 부담을 동거봉양·혼인 이전 수준으로 낮추는 데서 더 나아가 세금이 더 줄어들기 때문이다. 집 두 채에 각각 세금을 내다 한 채만 내는 것이다.

현재도 동거봉양·혼인·상속에 종부세 완화 혜택 

상속으로 인한 다주택자도 현재 세금 완화 혜택이 있다. 상속주택을 주택 수에 포함하지 않기 때문에 상속으로 2주택자가 되더라도 1주택자 세율을 적용받는다. 공제금액은 6억원이다.

상속 주택도 합산배제하면 상속 주택 공시가격만큼 과세 금액이 줄어들고 공제금액이 11억원으로 올라기 때문에 마찬가지로 종부세 과세 주택이 줄고 세금이 감소한다. 상속 주택을 합산배제하면 세 부담은 상속 전 수준으로 돌아가는 셈이다.

김종필 세무사의 모의계산에 따르면 한 세대가 올해 공시가격 15억, 23억원인 두 채를 가진 경우 주택 소유나 1세대 1주택자 여부 등에 따라 종부세가 700만원에서 1억원으로 15배가량 차이나는 것으로 나타났다. 15억원 주택을 합산배제한 1세대 1주택자 세금이 가장 적고 한 사람이 두 채를 가진 2주택자 중과 세금이 가장 많다. 올해 1세대 1주택자는 지난해 공시가격으로 보유세를 과세하기 때문에 세금 격차가 더욱 크다.

‘일시적’ 기간도 쟁점이 될 수 있다. 윤후덕·김미애 의원 개정안은 2년이다. 이사에 따른 일시적 2주택자 세 부담 완화를 담은 류성걸 국민의힘 의원 안은 6개월 이내에 기존 주택을 팔도록 했다. 일시적 2주택 양도세 비과세 기한은 1년이다.

윤후덕 의원 안은 지난해 종부세부터 소급 적용하게 했고, 김미애·류성걸 의원 안은 법 개정 후부터다.

일시적 2주택자 종부세 완화여서 일시적 2주택에 상관없이 재산세는 변함이 없다.

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