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[반퇴시대 재산리모델링] 사당동 주택, 근린상가로 신축하면 임대료 연 1억 기대

중앙일보

입력

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경제 07면

40억 부동산 상속받은 프리랜서, 세금 줄이고 현금수입 만들려면

Q 서울시 동작구에 거주하는 최 모씨. 지난해 갑작스러운 아버지의 사망으로 아파트, 단독주택, 오피스텔 등 부동산 3채를 상속받게 됐다. 어머니는 상속받고 싶어 하지 않아 미혼인 3남매가 상속받아야 하는데 상속세 부담이 적지 않아 고민이다. 특히 부동산 공시가격이 많이 오른 상황이어서 향후 내야 할 보유세도 걱정이다. 3남매 모두 프리랜서로 일하며 일정한 수업이 없는 상황에서 부동산을 활용해 현금흐름을 창출하고 싶다. 부동산을 어떻게 상속받으면 세금을 줄이고 현금흐름을 일으킬 수 있는지 상담을 요청했다.

A 상속받은 서울 동작구 사당동 단독주택(시세 20억원), 서울 강남구 대치동 오피스텔(시세 4억원), 부산 동래구 아파트(시세 16억원) 등 3채 중 사당동 단독주택과 대치동 오피스텔은 보유하되, 부산 아파트는 처분하기를 권한다. 사당동 단독주택은 근린상가로 용도변경해 가치를 높이고 월세를 받아 생활비로 충당하자.

재산리모델링 4/13

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◆오피스텔은 보유, 부산 집은 매각=사당동 단독주택의 경우 최근 주변 일대가 상권형성으로 속속들이 상업용 빌딩이 늘어나는 추세를 고려할 때 근린상가로 용도변경할 경우 가치상승을 기대할 수 있다. 대치동 오피스텔은 안정적인 월세 확보가 가능해 가계에 적지 않은 보탬이 된다는 점에서 보유할 필요가 있다. 반면 재건축 기대감에 최근 급등한 부산 아파트는 재건축 진행이 답보상태에 있는 데다 최씨 일가족이 서울에 거주하고 있어 관리하기 어렵다는 점에서 매각하는 편이 좋아 보인다. 부산 아파트를 매각해 생긴 자금으로 근린상가 건축 재원으로 사용하면 좋겠다. 근린상가 공사비는 9억원 정도 예상된다. 사당동 단독주택을 근린상가로 다시 지을 경우 35억~40억원 이상으로 큰 폭의 가치상승을 기대할 수 있다. 임대료 3% 수준으로 가정했을 때 연 1억원 수준의 임대료가 나온다.

◆상속세, 연부연납 가능=일반적으로 상속세 부담을 줄이려면 배우자 상속공제를 최대한 활용하는 것이 좋다. 그러나 고령인 어머니가 상속받기를 원하지 않으므로 어머니 사망 이후 상속세까지도 고려해 의사결정을 하는 것이 바람직하다. 사당동 주택의 공시가격, 오피스텔과 부산 아파트의 시가를 기준으로 한 상속재산가액은 15억 6000만원이다. 현재 어머니는 사당동 단독주택 지분을 80% 보유하고 있는데, 어머니가 상속받지 않을 경우를 가정해 계산하면 상속세는 약 1억원 정도로 추산된다. 이는 한꺼번에 납부하지 않아도 되고 일종의 할부 형태인 연부연납이 가능하다. 상속세는 최대 10년(2022년 1월 1일 이전 사망 시 5년) 동안 분할해 납부할 수 있다. 최소 납입액이 1000만원을 초과해야 하므로 최씨의 경우 9년 동안 매년 약 1000만원으로 나눠낼 수 있다. 연부연납에 따른 이자(가산금)는 연 1.2%다.

상속재산 중 금융재산은 금융재산상속공제를 통해 상속세를 줄일 수 있다. 순금융재산가액이 2000만원 이하인 경우 전체를 공제해 상속세가 부과되지 않으며, 2000만원을 초과할 경우 순금융재산가액의 20%(최대 2억원) 또는 2000만원 중 큰 금액을 공제한다.

◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

김남수, 이동현, 한춘식, 최용준(왼쪽부터)

김남수, 이동현, 한춘식, 최용준(왼쪽부터)

◆  재무설계 도움말=김남수 미래에셋증권 디지털구로 WM지점장, 이동현 하나은행 부동산투자자문센터장, 한춘식 푸르덴셜생명보험 빅스타지점 지점장, 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표 세무사
◆ 후원=미래에셋증권·하나은행

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