매물 나올까…'19억 시세차익' 3주택, 양도세 감면 땐 5억 절세

현 정부는 거부했지만, 다주택자 부동산 양도소득세 감면은 다음 달부터 시행한다. 대통령직인수위원회가 윤석열 대통령 당선인 취임 직후 다주택자 양도세 중과를 1년간 면제하기로 확정해서다. 주택 수가 많고 시세 차익이 클수록 줄어드는 세액은 클 것으로 예상한다. 하지만 임대 기간을 고려하면 유예 기간이 짧아 실거주자가 살 수 있는 매물이 많이 나올지는 미지수다.

중과세 면제에 장특공제까지 가능

서울시내 아파트 모습. 연합뉴스

12일 대통령직인수위원회와 과세당국의 말을 종합하면, 다주택자 양도세 중과세율 면제는 다음 달 11일부터 내년 5월 10일까지 1년간 한시적으로 시행한다. 이때 기준일은 잔금일 혹은 등기일 중 빠른 날로 한다. 양도세 중과세율을 면제하기 위한 시행령 개정에는 다소 시간이 걸린다. 하지만 적용 시점은 새 정부 출범 직후인 다음 달 11일로 확정해 소급하기로 했다. 정부 관계자는 “정확한 내용은 실제 시행령 개정이 이뤄져야 알 수 있지만, 유예 기간 내 자금을 치르면 중과 면제를 받을 수 있다”고 설명했다.

양도소득세 어떻게 바뀌나. 그래픽=김은교 kim.eungyo@joongang.co.kr

이 기간 집을 파는 다주택자는 상당한 세금 감면 효과를 누릴 것으로 보인다. 양도세 중과를 부담하지 않아도 되는 데다, 3년 이상 집을 보유할 때 받을 수 있는 장기보유특별공제까지 적용돼서다. 현재 양도세는 2주택자는 기본세율에서 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트를 가산한다. 이럴 경우 3주택자는 최고 75%의 양도세를 물어야 한다. 여기에 양도세와 함께 부과하는 지방소득세까지 포함하면 최고 82.5%까지 세금 부담이 올라간다. 하지만 유예 기간 동안 다주택자가 집을 팔면 최고 30%포인트에 달하는 중과세를 내지 않아도 된다. 여기에 3년 이상 주택을 보유한 사람은 장특공제까지 더 받을 수 있다.

다만 2년 미만 집을 보유한 사람이 집을 팔면 여전히 최고 70%의 양도세를 물어야 한다. 단기간 집 보유자에 대한 양도세율 감면은 법 개정 사항이기 때문에 시행령 개정으로 바꿀 수 없다.

보유 주택 많고 시세 차익 크면 혜택 커

양도세 중과 면제시 줄어드는 세금은?. 그래픽=김은교 kim.eungyo@joongang.co.kr

양도세 중과 면제는 보유 주택이 많고, 시세차익이 크며 장기간 집을 보유한 사람이 더 큰 혜택을 받는다. 특히 3주택 이상의 양도세 감면액은 상당하다.

신한은행은 자체 계산에서 5년 전 약 16억원에 산 반포자이(전용면적 84㎡) 아파트를 35억원에 매각해 19억원의 시세 차익을 남겼다면, 원래 납부해야 하는 양도세(지방세 포함)는 13억3555만1415원이다. 하지만 중과세율 유예 기간에 매각해 일반 세율로 적용받고, 장특공제까지 받으면 내야 하는 세금 금액은 8억218만7711원으로 줄어 5억3336만3704원 세금을 아낄 수 있다.

2주택도 시세차익이 크다면 감세 효과가 크다. 2주택자가 마포래미안푸르지오(전용면적 84㎡) 아파트를 5년 전에 8억원에 구매해 19억원에 팔아 총 11억원 차익 남겼다면 원래는 6억1761만1225원(지방세 포함)을 양도세로 내야 한다. 하지만 중과세율 배제하면 총 납부세액은 4억3589만2941원으로 1억8161만8284원 세금을 덜 낼 수 있다.

유예 기간 짧아 실거주 매물 적을 수도

서울 송파구의 한 부동산중개소 모습. 뉴스1

높은 세제 혜택에도 불구하고 실제 실거주자가 살 수 있는 매물이 시장에 많이 나올지는 미지수다. 실거주자가 아파트를 사려면 기존 세입자 임대 기간이 끝나야 하는데, 양도세 중과 유예 기간이 1년으로 짧아서다. 특히 임대차3법 시행으로 임대 기간이 사실상 4년으로 늘어난 점도 부담이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “다주택자들이 1년 안에 세입자를 내보내기가 힘들기 때문에 대부분 세입자를 낀 ‘갭투자’ 매물이 시장에 나올 것으로 보인다”면서 “이럴 경우 매물이 나와도 거래가 안 되는 현상이 발생할 수도 있다”고 했다.

세종=김남준 기자 kim.namjun@joongang.co.kr