文정부 '3대 대못' 뽑나…인수위, 재건축 부담금 폭탄 개편 착수

재건축 사업을 추진하고 있는 서울 송파구 잠실주공 아파트 5단지 모습. 연합뉴스

대통령직인수위원회와 정부가 재건축 초과이익 환수제(이하 재초환) 개편 작업에 착수했다. 재초환은 안전진단 규제, 분양가상한제와 더불어 문재인 정부의 ‘재건축 3대 대못’이라 불린다.

부담금 줄이거나 부과방식 재검토 #지자체, 부담금 통보 잠정 중단

5일 부동산 업계에 따르면 대통령직 인수위원회는 재건축 안전진단 기준 완화와 함께 재초환 부담 완화 방안을 마련 중이다. 재초환은 재건축 사업의 1인당 평균 개발이익(초과이익)이 3000만원이 넘으면 이익의 최대 50%를 부담금으로 걷는 제도다. 재건축 추진위 승인일부터 준공되는 종료 시점까지 오른 집값 가운데 해당 지역 평균 집값 상승분과 공사비 등 개발비용을 뺀 금액이 부과된다.

국토교통부는 2018년 1월 자체 시뮬레이션 결과를 토대로 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 재건축 부담금이 조합원당 평균 4억4000만원, 최고 8억4000만원에 달할 것으로 예상했다. 하지만 이후 집값이 급등해 부담금이 더 늘어난 상황이다. 조합원 1인당 부담금이 강남은 물론 경기도와 지방까지 수억 원에 달하는 단지가 속출하고 있다.

인수위는 재초환 부과 방식을 수정해 부담금을 줄여주는 방안을 검토하고 있다. 부담금 면제기준을 3000만원 이하에서 1억원 이상으로 올리고, 이익 구간별로 10~50%에 달하는 부과율을 낮추는 방안이 거론된다.

또 부담금 부과 시점을 조합설립추진위원회 승인일에서부터 조합설립인가일로 바꿀 것이라는 전망도 나온다. 부과방식 자체를 바꾸는 방안도 검토되고 있다. 입주 후에 부담금을 부과하는 것이 아니라 사업 초기부터 용적률 상향에 대한 대가로 임대주택 등 공공주택을 짓거나 공공시설 부지로 토지를 기부채납받는 식이다.

반포현대 “부담금 통보 유예해달라”

이런 규제 완화 기대감에 부담금 부과 대상 단지들은 지자체에 유예 요청을 하고 나섰다. 재초환 1호 부과 대상으로 꼽히는 서울 반포 현대(반포센트레빌아스테리움)는 재건축 확정 부담금 통보를 유예해 달라고 서초구에 공식요청한 상태다.

이 단지의 경우 2018년 통보받은 부담금 예정액은 1억3569만원이지만 실제로는 3억원이 넘을 것으로 본다. 인수위와 정부가 재초환 개편에 나서면서 부담금 부과가 상당 기간 미뤄질 전망이다.

현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 달한다. 서진형 공정주택 포럼(경인여대 교수)는 “재초환 부담금은 미실현 이익에 대한 부과라 위헌의 요소도 있고, 원활한 공급을 위해 전면적으로 폐지해야 한다”고 말했다.

하지만 재초환 개편은 재건축초과이익환수법 개정 사항이라, 여소야대 정국에서 국회 통과가 관건이다. 무엇보다 재건축 규제 완화 관련 신중론도 나온다. 규제 완화 기대감에 주요 재건축 단지를 중심으로 매물은 줄고 호가가 올라가는 분위기다.

국무총리 후보자로 지목된 한덕수 전 총리는 재건축 규제 완화에 대해 “수도권이나 중요 지역에 공급을 늘린다는 차원에서 적극적으로 추진해야 하지만 가격이 불안해지는 등 부작용이 있을 수 있다는 걸 염두에 두고 체계적으로 해야 한다”고 밝힌 바 있다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr