[단독] 타워팰리스 꼭대기 4가구 사라졌다…종부세 폭탄 효과

[안장원의 부동산 노트] 다주택자 종부세 '폭탄'

안장원 부동산선임기자

초고층 고급 주상복합 아파트의 대명사로 꼽히는 서울 강남구 도곡동 타워팰리스. 20년 전인 2002년 59~66층 3개동 1297가구가 당시 최고층 기록을 세우며 1차로 준공했다.

올 공시가격서 4가구 줄어들어 #2채 쓰던 수퍼펜트하우스 합병 #종부세 최대 90% 이상 절감효과 #다른 지역 ‘1+1’ 재건축은 비상

지난 24일 열람에 들어간 올해 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택) 공시가격안을 보면 1293가구 가격만 나오고 4가구가 보이지 않는다. 최고 공시가격이 60억4900만원으로 지난해보다 17억4400만원(40.5%) 급등했다. 타워팰리스 평균 상승률이 20% 정도이고 강남구가 14.8%다.

사라진 4가구의 미스터리는 최고 공시가격에서 풀 수 있다. 8가구가 이웃집끼리 4가구로 합병했기 때문이다. 합병으로 집이 커지면서 공시가격도 기존 두 가구를 합친 금액으로 확 올라갔다. 3개 동의 꼭대기층들에서 벌어진 일이다. 왜일까. 현 정부의 종합부동산세(종부세) 다주택자 중과의 파장이다.

2채로 쪼갠 122평형 수퍼펜트하우스

국내 초고층 고급 주상복합아파트의 원조인 타워팰리스 꼭대기층을 차지하고 있는 122평형 수퍼펜트하우스도 종부세 폭탄을 맞았다.

타워팰리스는 현재 가장 큰 집인 99평형(전용 244㎡)보다 더 큰 120평형 정도의 ‘수퍼펜트하우스’를 지으려고 했다. 하지만 당시 전용 297㎡가 넘는 아파트를 지을 수 없어 90평형(전용 222㎡)와 32평형(전용 79㎡)으로 쪼개 건축했다. 122평형 30가구인데 실제 등기된 집은 60가구였다. 대부분 한 명이 두 집을 분양받았다. 현관 출입문을 통할 필요 없이 두 집 중간의 벽 일부를 터서 사실상 한 집으로 썼지만 등본으론 2주택이다.

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

그런데 현 정부 들어 종부세 폭탄을 맞게 됐다. 다주택자 중과였다. 이전에도 2주택자 공제금액(6억원)이 1주택자보다 3억원 적었지만 세금 차이가 크지 않았다. 중과 적용으로 세율이 2배 정도로 오르며 세금이 치솟았다. 그 사이 1주택자 세금은 공제금액 확대(9억→11억원)로 줄었다. 2017년 이후 지난해까지 공시가가 40%가량 오르는 동안 종부세가 8배 급등했다. 김종필 세무사가 세 부담 상한 등을 제외하고 공시가에 해당하는 세금만 추정한 결과다. 2017년 1900만원이던 세금이 지난해 1억7000여만원이다.

종부세를 줄일 수 있는 방법의 하나가 합병이었다. 등본상에서 작은 집을 없애 큰 집으로 합치면 1주택이 된다. 강남구청 관계자는 “소유자가 동일인이고 구조상 한 집으로 쓰기에 문제가 없으면 합병할 수 있다”고 말했다.

2주택이면 1억7000여만원인 종부세가 합병 후 6300여만원으로 3분의 1로 준다. 여기에 60세 이상이고 5년 이상 보유하면 최고 80%까지 고령자장기보유 감면 혜택까지 받는다. 80% 감면되면 1200여만원으로 10분의 1도 되지 않는다.

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

정부가 올해 1세대 1주택자 보유세를 지난해 수준으로 완화하기로 하면서 타워팰리스 수퍼펜트하우스의 종부세 희비가 더욱 엇갈리게 됐다. 올해 2주택자 세금이 지난해보다 3000여만원 늘며 2억원을 넘기지만 합병한 1주택자는 지난해 공시가격 적용으로 6600여만원이다. 80% 감면받으면 1300여만원이다.

타워팰리스 인근 부동산중개업소 관계자는 “수퍼펜트하우스 소유자 상당수가 직접 분양받아 20년 정도 갖고 있다”며 “올해 합병 절세 효과가 더욱 커져 합병하는 집이 늘어날 것”이라고 말했다. 과세 기준일인 6월 1일 이전 합병하면 된다.

일시적 2주택자, 6월 1일 이전 팔아야

반면 종부세 중과 충격을 피할 수 없는 2주택자도 있다. 정부 정책에 호응한 ‘1+1 재건축’ 주민이 그런 예다. 2012년 이명박 정부는 임대주택으로 활용할 소형주택 공급을 늘리기 위해 재건축 조합원에 전용 60㎡ 이하 소형주택을 포함해 2채를 분양받을 수 있도록 허용했다. 대신 소형주택을 3년간 팔지 못하게 했다. 다주택자 중과가 없어 ‘1+1’로 2주택자가 되더라도 별다른 세금 불이익이 없었다.

지난해 6월 준공한 서초구 반포동 옛 삼호가든3차 재건축 단지인 디에이치반포라클라스에 ‘1+1’로 인한 2주택자가 적지 않다. 전용 130㎡를 분양받는 대신 전용 49㎡과 84㎡을 받은 경우 ‘1+1’ 2주택자 종부세가 전용 130㎡ 1주택자의 8배인 9000여만원이다. 이 아파트 공시가격이 아직 나오지 않아 인근 단지 공시가격으로 추정한 결과다.  조합 관계자는 “2018년 착공 전 조합원 분양 시점에는 다주택자 중과가 없어 날벼락을 맞는 꼴”이라며 “정책 일관성이 없는 정부에게 뒤통수를 맞았다”고 말했다.

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

집을 옮기는 과정에서 기존 집과 갈아탈 집 두 채를 갖게 된 ‘일시적 2주택자’는 하루하루가 불안하다. 6월 1일 전까지 기존 집을 팔지 못하면 종부세 중과를 피해갈 수 없기 때문이다. 종부세 걱정이 없는 중저가 주택도 2주택이 되면 종부세가 상당하다. 올해 공시가격 8억원인 집을 팔고 9억원 주택으로 갈아타는 경우 제때 팔면 종부세가 없다. 6월 1일 전에 팔지 못하면 두 집 공시가격을 합친 17억원의 종부세가 2000만원이다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “개인 사정에 따라 6월 1일 이전에 팔기가 쉽지 않다”며 “새 정부는 다주택자 차등 과세 자체를 검토하기에 앞서 억울한 사연부터 관심을 둬야 한다”고 말했다.

이에 윤석열 대통령 당선인이 지난 25일 인수위 사무실에서 열린 국토부 업무보고 현장에서 한 말이 주목받고 있다. 윤 당선인은 “다주택자를 무리하게 규제하는 게 맞는지 더 세밀하게 살펴봐야 한다"고 주문했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr