지난해 입주한 16억 강남 '로또' 아파트, 올해 보유세 700만원 준다

중앙일보

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안장원 기자

안장원의 부동산 노트

지난해 준공해 올해 처음으로 공시가격이 나온 서울 강남구 삼성동 고가주택 래미안라클래시. 시세가 분양가의 2배 수준으로 급등한 '로또' 아파트다.

[안장원의 부동산 노트] 신축주택 작년 공시가 산정 어떻게

지난 23일 정부가 지난해 공시가격으로 올해 세금을 부과하기로 한 1주택자 보유세(재산세+종부세) 완화 방안은 모든 주택을 대상으로 한다.

시세가 수백억원에 달하는 초고가 주택만이 아니라 신축주택도 포함한다. 신축주택이나 지난해 6월 1일 이후 구입한 주택은 올해 처음으로 해당 주택 세금을 내는 것이어서 지난해보다 세금이 늘어날 게 없다. 하지만 정부는 주변 주택과 과세 형평성을 든다. 세금 감면이 없다면 같은 가격인데도 신축이나 갓 구입한 주택 세금이 더 많아지기 때문이다.

지난해 6월 이후 매수한 기존 주택은 지난해 공시가격을 쓰면 된다.

문제는 올해 처음으로 공시가격이 산정된 신축주택이다. 지난해 준공해 올해 공시가격 리스트에 처음으로 오른 주택이 아파트 33만가구 등 전국 43만가구다. 여기다 1월부터 올해 보유세 과세 기준일인 6월 1일 전인 5월 말까지 준공하는 집은 올해 보유세 과세 대상이지만 공시가격조차 없다. 업계 추산으로 16만 가구다.

지난해 공시가격 '오리무중' 45만가구

25일 정부 관계자는 "지난해 1~5월 준공한 주택은 자치단체에서 지난해 과세를 위해 별도로 한국부동산원에 의뢰해 받은 가격을 쓰면 된다"고 밝혔다. 전국적으로 아파트 10만가구 등 14만가구다.

관건이 지난해 가격 자료가 전혀 없는 지난해 6월 이후부터 올해 5월까지 준공하는 주택이다. 45만가구다.

정부 관계자는 “신축주택 보유세 세부담 상한을 계산하는 방법을 활용할 것”이라고 밝혔다.보유세 세부담 상한이란 한해 상한선을 설정한 세금 급증 제동장치다. 전년도보다 재산세가 최고 130%, 재산세와 종부세를 합친 보유세가 1주택자 기준으로 150%를 넘기면 초과분을 빼고 각각 130%와 150%만 과세한다.

현행 법령에는 자치단체가 해당 신축주택이 전년도에도 존재한 것으로 간주해 추산하도록 돼 있다. 애매하다.

실무를 담당하는 서울시내 자치단체 관계자는 "그해 공시가격에 공시가격 변동률을 역산해 전년도 가격을 계산한다”고 말했다. 해당 지역은 해당 자치단체(시·군·구)이고 아파트는 공동주택 상승률을, 단독주택이 단독주택 상승률을 쓴다.

자료: 국토부

지난해 준공해 올해 처음 공시된 서울 강남구 삼성동 래미안라클래시 전용 84㎡ 공시가격이 26억900만원이다. 올해 강남구 공시가격 상승률이 14.82%다. 지난해 공시가격이 22억7200만원인 셈이다. 당초 올해 내야 할 보유세가 재산세 900만원, 종부세 1500만원 등 2400만원인데 공시가 조정으로 1700만원으로 줄어든다. 이 아파트 분양가가 2019년 9월 16억원이었다. 현재 실제 거래된 시세가 32억원대다. 입주민은 시세차익 16억원의 ‘로또’를 쥐고 700만원 세금 감면 혜택을 입주 선물로 받는 셈이다.

지난해 6월 1일 기준으로 추가공시한 주택 소유자도 걱정을 덜게 됐다. 이들은 지난해 공시가격으로 추가공시가격을 쓰지 않을까 우려하고 있었다. 추가공시 가격은 지난해 1~5월 집값 상승분을 반영했기 때문에 공시가격 인하 효과가 작다.

지난해 상반기 입주한 강남구 일원동 디에이치포레센트 전용 84㎡의 올해 공시가격이 20억3000만원이고 지난해 6월 1일 자 공시가격이 18억8100만원이다. 지난해 추가공시가격을 적용하면 공시가격이 9.3% 내려간다. 지난해 상반기 준공한 강동구 상일동 고덕자이의 올해 공시가격이 지난해 6월 1일 자 추가공시보다 1~2% 정도 올랐다. 강동구 상승률이 11.35%다.

올해 1~5월 준공하는 주택의 경우 자치단체에서 한국부동산원을 통해 산정하는 가격에 마찬가지로 공시가격 변동률을 역산하게 된다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr