스카이라인 바뀌는 서울…35층 규제 없애고 드론택시 난다

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 한강변 아파트단지. 2022.3.3/뉴스1

서울시내 주거용 건축물에 동일하게 적용됐던 ‘35층’ 규제가 사라진다. 기존 주거·업무 등으로 정해진 용도지역을 버무린 서울형 용도지역체계 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’의 법제화도 추진된다. 또 드론 택시로 불리는 도심항공교통의 시범노선이 운영되고, 지상철도를 단계적으로 지하화한다.

“35층 규제 없앤다…스카이라인 바뀔 것” 

서울시는 오는 2040년까지 주거용 건축물의 35층 높이 규제를 없애는 것을 골자로 한 ‘2040 서울도시기본계획(안)’을 3일 발표했다. 해당 규제는 무분별한 돌출 경관을 방지하기 위해 2014년 신설됐으나 “한강변 등의 ‘스카이라인’이 획일적으로 바뀌었다”는 말을 들어왔다.

다만 서울 전역의 층수가 모두 50층으로 높아지는 건 아니라는 게 서울시의 설명이다. 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞는 층고가 허용되기 때문이다.

서울시는 또 과밀개발을 막기 위해 용적률은 손대지 않기로 했다. 아파트 층이 확 올라간 만큼 세대수가 늘어나는 건 아니란 의미다. 건물과 건물이 지금보다 얇아져 통경축을 확보할 수 있을 것이라는 게 서울시 설명이다.

이에 대해 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “(35층 규제 폐지 후) 저층부는 기존보다 더 조망권이나 일조권 등의 침해가 있을 수 있다”며 “특정인에만 수혜가 가지 않도록 다양한 인센티브를 적용해야 한다. 세심한 가이드라인이 필요해 보인다”고 말했다.

오세훈 서울시장이 3일 서울 중구 서울시청에서 '2040 서울도시기본계획'을 발표한 뒤 기자들의 질문에 답변하고 있다. 연합뉴스

도시계획위 심의 등 거쳐 도시기본계획 확정 

도시기본계획은 기본적인 공간구조와 장기발전 방향이 담긴 지방자치단체의 최상위 공간계획이다. 국토계획법에 따른 법정계획이기도 한 2040 도시기본계획(안)은 조만간 공청회를 시작으로 국토교통부 협의→시의회 의견 청취→도시계획위원회 심의 등을 거쳐 최종 확정된다. 서울시는 연내 확정을 목표로 하고 있으나 원안대로 통과될지는 미지수다.

서울형 용도지역체계 구상 밝혀 

이날 브리핑에선 서울형 용도지역체계인 ‘비욘드 조닝’에 대한 구상도 나왔다. 현 용도지역은 땅을 주거와 업무·상업·녹지 등 기능에 맞게 구분 짓고 있다. 비욘드 조닝은 이 구분을 없앰으로써 한정된 부지에 복합적인 기능 배치가 가능하다는 장점이 있다.

비욘드 조닝은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행 등을 겪으면서 공간의 경계가 변했다는 점에서 구상됐다. 재택근무의 활성화로 주거와 직장 공간이 융합된 게 대표적이다. ‘문지방 출퇴근’으로 절약한 시간은 개인의 여가활동 등에 쓸 수 있다.

현 용도지역제도는 복합화되는 도시공간 창출에 제약으로 작용하고 있다는 게 서울시 분석이다. 서울시는 도보로 30분이면 닿을 수 있는 ‘보행 일상권’이란 개념도 도입해 여가·문화와 지역기반 일자리, 공유 오피스 등 다양한 도시기능을 넣을 계획이다. 반면 일각에선 해당 구상들을 놓고 난개발을 우려하는 목소리도 나온다.

오세훈 서울시장. 뉴스1

김포공항~용산 간 에어택시 시범운영  

이번 2040 도시기본계획(안)에선 미래교통 인프라 확충도 담겼다. 특히 도심항공교통(UAM) 기반을 마련하기 위해 김포공항∼용산국제업무지구간 등 UAM시범 노선을 운영한다. 기체의 상용화는 2025년 예정이다. 용산·삼성·잠실 등 대규모 개발지구에 UAM 터미널을 설치하고, 민간 개발 시 관련 인프라를 확보하면 용적률을 높여주는 인센티브 제공 방안도 추진한다.

서울시는 또 도시공간 단절과 소음‧진동 등으로 생활환경을 악화시키고 있는 지상철도를 단계적으로 지하화할 계획이다. 일부 구간은 지하화 대신 상부를 복합개발하는 방안도 검토하고 있다. 다만 지상철도 지하화에 13조원 이상의 사업비가 소요될 것이란 추산이 나온 바 있어 예산확보가 과제로 떠올랐다.

서울 도심 '4+1축' 개발한다 

이밖에 지난 10년간 보존 중심 정책으로 개발이 정체된 도심에 남북 방향 4개축 ▶광화문~시청(국가중심축) ▶인사동~명동(역사문화관광축) ▶세운지구(남북녹지축) ▶동대문디자인플라자(DDP·복합문화축)과 동서 방향의 ‘글로벌 상업 축’의 ‘4+1축’을 조성해 활력을 불어넣을 계획이다. 필요에 따라 규제를 완화하는 방안도 검토 중이다.

오세훈 서울시장은 “이번 도시기본계획엔 비대면·디지털전환·초 연결화 등 다양한 사회적 변화와 요구와 고민 등을 충분히 담아냈다”며 “차질 없이 실행해 시민의 삶의 질과 도시경쟁력을 높일 것”이라고 말했다.

김민욱ㆍ허정원ㆍ한은화 기자 kim.minwook@joongang.co.kr