[더오래]다주택자가 양도세 중과 피하는 법

중앙일보

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[더,오래] 택슬리의 슬기로운 세금 생활(35)

소득세법 제104조 제7항에 의해 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 양도소득세 기본세율 6~45%에 20%(3주택자 30%)를 더한 ‘중과세율’을 적용한다.

소득세법 제104조 [ 양도소득세의 세율 ]

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다.

조정대상지역 외 지역의 주택은 양도하더라도 중과세율이 적용되지 않는다.

3주택자가 양도차익이 10억원을 초과하는 주택을 양도하면 기본세율 45%에 30%포인트를 더한 75% 중과세율이 적용되며, 여기에 국세의 10%인 지방소득세를 합하면 최고 82.5%의 양도세율이 적용될 수 있다.

수십년을 보유 및 거주했던 주택이라도 중과세율이 적용되는 경우 추가공제 없이 양도차익 그대로 세금을 납부해야한다. 따라, 다주택자의 경우 중과세율을 피할 수 있는 방법을 최대한 검토한 뒤 양도해야한다. [사진 pixabay]

이뿐만이 아니다, 중과세율이 적용되면 장기보유에 따른 추가 공제인 ‘장기보유특별공제’도 받을 수 없다. 즉, 수십 년을 거주했던 주택이더라도 추가공제 없이 양도차익 그대로 세금을 납부 해야 한다.

여기에 보유 기간 동안 중과된 종합부동산세까지 감안하면 결국 남는 돈은 더 적다. 보유하면서 납부한 종합부동산세는 양도소득세 계산 시 필요경비에서도 제외된다.

따라서 다주택자는 시세차익의 대부분이 세금으로 나가게 되므로 중과세율을 피할 수 있는 방법을 반드시 검토한 뒤 양도를 해야 한다. 세금을 줄이는 것이 돈을 버는 것이다.

3주택 이상 보유시 중과세 배제 주택

3주택자가 소유하는 조정대상지역 내 주택으로서 다음의 항목에 해당하는 주택은 양도소득세 중과세율을 적용하지 않고 일반세율을 적용한다.

소득세법시행령 제167조의3 [ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 ]

① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

※ 참고로 1세대 2주택자의 중과세 배제 주택은 소득세법시행령 제167조의10에서 규정하고 있다.

지역기준 및 금액기준에 따른 일정 주택
조정대상지역 내 소재 주택이라고 하더라도 다음의 지역기준 및 가액기준에 해당하지 않는 주택은 양도소득세 중과세율이 적용되지 않는다.

① 지역기준

서울특별시, 광역시(군지역 제외), 경기도(읍, 면지역 제외), 세종시(읍, 면지역 제외)

② 금액기준

지역기준 외의 지역에 소재하는 주택으로서 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 3억원을 초과하는 주택

장기임대주택
소득세법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록해 임대하는 주택으로 일정 요건을 충족하는 장기임대주택은 양도 시 중과세율이 적용되지 않는다.

-임대기간 : 10년 이상(2020년 8월18일 이후 등록분)
-임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 외 3억원)
-아파트를 제외한 모든 주택(2020년8월18일 이후 등록분)
-임대료 증액제한 5% 준수
-취득 당시 비조정대상지역 주택 또는r 2018년9월13일 이전 취득한 조정대상지역 주택

민간임대주택법의 개정으로 2020년 8월 18일 이후 등록분부터 아파트는 더 이상 임대주택으로 등록할 수 없으며, 임대유형도 단기임대주택이 폐지돼 장기임대주택(의무임대기간 10년)으로만 등록할 수 있다.

2020년 8월 17일 이전에 등록한 임대물건들도 개정 전의 요건들을 충족한다면 중과세 배제 혜택을 적용받을 수 있다.

조세특례제한법 적용 주택
조세특례제한법에는 정책 목적에 따라 일부 양도소득세를 감면받는 주택들을 규정하고 있다. 이중 조세특례제한법 제77조, 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5~8, 제99조~3 각각에 해당하는 주택은 양도하더라도 중과세율이 적용되지 않는다.

상속주택으로서 상속개시일로부터 5년 이내 주택
소득세법시행령 제155조 제2항에 해당하는 주택으로서 상속개시일로부터 5년이 지나지 않는 주택은 중과세율이 적용되지 않는다.

상속주택 중에서도 소득세법시행령 제155조 제2항에 해당하는 주택이어야 하므로 피상속인의 상속주택이 2채 이상인 경우 피상속인이 소유한 기간, 거주한 기간, 상속개시 당시 거주한 주택의 순서로 이에 해당하는 1채의 주택만 중과세 배제가 적용 가능한 것을 유의해야 한다.

그외 소유 1주택
위에서 언급한 주택을 제외하고 1개의 주택만 소유하고 있는 경우에도 해당 주택을 양도할 때 중과세율이 적용되지 않는다.

[사례]

다음의 3개의 주택을 소유한 다주택자가 B주택을 양도하는 경우
A아파트 : 서울시 강남구 소재(장기임대주택으로서 요건을 충족함)
B아파트 : 부산시 해운대구 소재
C아파트 : 경기도 분당구 소재(상속으로 취득한 주택으로서 소령155조 2항 해당주택)

※ 위 사례에서 B주택을 양도한다면 원칙적으로 3주택자 중과세율이 적용되지만, A와 C주택이 〈1〉~〈4〉에 해당하므로 해당 주택 외 소유 1주택인 B주택을 양도하더라도 중과세 배제를 적용받을 수 있다.

조정대상지역 지정 전 계약 주택
조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받은 사실이 확인되는 경우에는 조정대상지역 지정 후 양도시기가 도래하더라도 중과배제 적용이 가능하다.

조세특례제한법에 따른 비과세

1세대 3주택자가 조세특례제한법상 감면 주택을 보유한 자로 일시적 2주택에 해당하는 경우 양도소득세 비과세를 적용받지만 9억원 초과분(개정 전)에 대해서는 중과세율이 적용됐다. 하지만 2021년 세법 개정으로 지난해 2월 17일 이후 양도하는 주택으로 비과세가 적용되는 경우에는 9억 초과분에 대해서도 중과세가 적용되지 않는다.

일시적 2주택 등 비과세 규정의 중복 적용으로 비과세가 되는 경우에도 9억원 초과분에 대해서는 중과세가 적용되어 논란이 있었으나, 세법 개정을 통해 중과 문제를 해결했다.