[반퇴시대 재산리모델링] 아파트 1채 6월 전에 팔고, 부부 모두 IRP 가입을

중앙일보

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서지명 기자

1가구2주택 40대 맞벌이 회사원, 보유세·빚 상환 부담 줄이려면

Q 경기도 안양시에 사는 김모(49)씨. 중학생과 고등학생 자녀 2명을 키우고 있는 맞벌이 가장이다. 경기도 안양 구축 아파트에서 거주하던 중 신축 아파트를 마련해 입주했다. 기존 주택은 팔지 않고 전세를 줘 1가구 2주택인 상황이다. 새로 산 아파트가 올라 자산 규모는 늘었지만 최근 금리가 오르다 보니 대출금 상환이 늘었다. 더욱이 아파트를 두 채 보유하게 되면서 보유세가 크게 늘어 이래저래 가계 부담이 만만치 않다. 대출금 상환 때문에 저축 여력이 거의 없어 은퇴준비는 아예 못하고 있다. 더 늦기 전에 연금자산을 만들고 싶다. 현재는 실비보험만 보유하고 있는데 보험은 부족하진 않은지 상담을 요청했다.

A 부동산에 자산이 쏠려 있는 김씨는 금리 상승기에 영향을 많이 받는 대표적인 사례로 볼 수 있다. 우선 아파트를 빨리 매각해 대출을 상환하는 데 집중하자.

재산리모델링 2/9

◆6월 이전에 팔아야 보유세 부담 덜어=최근 대출 규제와 금리상승으로 매수세가 움츠러들면서 지방과 수도권 외곽을 중심으로 아파트 가격이 약세로 전환될 조짐이다. 김씨는 현재 2주택이지만 2020년 신규 아파트 계약 당시 경기도 안양시는 비조정대상지역이어서 신규 주택을 매수한 지 3년 이내 기존 주택을 팔면 양도소득세 비과세가 가능하다. 현재 신규 아파트를 구입해 입주한 지 1년 6개월이 지나 비과세 되는 1년 반 안에 매각하는 것이 중요하다. 기존 아파트는 2년 이상 보유해 비과세 조건을 충족했고 매각가격도 변경된 양도소득세 고가주택기준인 12억원 이하로 양도소득세는 전액 비과세 가능하다. 시세차익을 전부 환수할 수 있다는 의미다.

문제는 보유세다. 6월 1일 이후 매각하면 아파트 두 채를 기준으로 보유세가 부과돼 부담이 만만치 않다. 매년 6월 1일을 기준으로 재산세와 종합부동산세가 부과된다는 점을 고려해 올해 6월 1일 전에 매각을 완료하고 소유권을 완전히 이전하는 것이 바람직하다. 아파트 매각자금으로 기존 주택담보대출을 빨리 상환하자.

◆IRP·ISA로 연금자산 마련=김씨네 월 수입지출 현황을 보면 저축이 전혀 없다. 담보 대출 상환을 통해 생긴 현금흐름으로 연금계좌부터 준비하자. 대출원리금 상환으로 지출했던 130만 원은 저축이 가능해진다. 부부 각자 명의로 IRP(개인형퇴직연금)에 월 58만원씩 불입하면 연말정산 시 총 700만원 납입금에 대해 13.2% 세액공제 효과로 각자 92만4000원을 환급받을 수 있다.

대출금 상환 후 여유자금이 마련되면 비과세 ISA(개인종합자산관리계좌)에 넣자. ISA는 3년 만기 상품으로 만기자금을 연금계좌에 입금하면 입금액의 10%(최대 300만원)까지 추가로 연금계좌 세액공제도 받을 수 있다. 3년 뒤 부부 각자 6000만원의 여유자금이 마련되면 이중 3000만원은 연금계좌에 넣고 나머지 3000만원은 ISA에 새로 가입 후 만기 시점에 연금계좌에 불입하자. 이렇게 하면 ISA로 연금 1억2000만원을 추가로 준비할 수 있다.

김씨 부부는 오래전에 실손 보험에 가입해 유지하고 있지만 흔히 발생하는 암이나, 혈관질환을 대비한 보험은 없다. 암, 뇌출혈, 급성심근경색 등 3가지 질병을 보장하는 진단비 보험을 추가 가입하면 실손보험의 부족한 점을 보완할 수 있다. 20년납 100세만기로 부부합산 월 20만원 정도 보험료면 충분하다.

◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.