2·4 부동산 대책 1년, 정부는 “순항” 시장선 “공급 불투명”

중앙일보

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문재인 정부가 25번째 부동산 대책인 2·4대책을 발표한 지 1년이 지났다. 2·4대책은 서울 및 수도권, 지방 대도시 등에 2025년까지 공공 주도로 신규 주택 83만6000가구를 공급할 부지를 확보하는 대규모 ‘주택 공급 프로젝트’다. 서울 목표 물량만 32만 가구다.

정부는 지난 1년간 목표 물량의 60%가 넘는 후보지를 발굴하는 등 프로젝트가 큰 성과를 내고 있다고 주장한다. 하지만 이런 후보지 발굴이 실제 주택 공급으로 이어져 주택시장 안정 효과를 가져올지 불투명하다는 지적이 잇따른다.

2·4대책 관련 사업별 후보지 현황. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

국토교통부 2일 지난해 2월 발표한 2·4대책에서 목표로 세운 83만6000가구 가운데 60.2%인 50만3000가구의 후보지를 찾았다고 밝혔다. 이 가운데 도심 개발 후보지는 17만 가구다.

2·4대책의 도심 개발은 크게 두 가지 방향인데, 역세권·준공업지역·저층주거지 등을 활용하는 도심복합사업과 기존에 조합이 설립됐거나 준비 중인 지역의 정비사업이다. 국토부가 2·4대책의 대표 모델로 꼽은 도심복합사업의 경우 지난 1년 동안 목표의 절반가량인 10만 가구(76곳) 규모의 후보지를 확보했다.

공공정비사업의 경우 지금까지 35곳(3만6900가구)의 후보지를 선정해 공급 목표의 27.1%를 달성했고, 소규모정비·도시재생사업 대상지로는 57곳(3만2800가구)을 선정해 목표의 23.4%를 확보했다. 2·4대책 물량 중 가장 큰 비중을 차지하는 공공택지의 경우 지난해 광명·시흥(7만 가구) 등 전체 25만9000가구에 대한 후보지 지정을 모두 마쳤다.

정부는 2·4대책이 “주택공급의 새로운 패러다임을 제시했다”고 자평했다. 노형욱 국토부 장관도 “전반적인 부동산 시장의 하향 안정 추세는 더욱 확고해질 것으로 기대한다”고 밝혔다.

하지만 전문가는 실제 주택공급의 효과를 보기 위해서는 아직 갈 길이 멀다고 지적한다. 재건축 초과이익환수제, 조합원 2년 실거주 의무 면제 등 파격적인 조건을 내건 공공 직접시행 정비사업의 경우 성과가 미미하다. 공공 직접시행은 기존 조합의 역할을 공공이 맡는 방식이다. 현재까지 선정한 후보지는 서울 강서 마곡 신안빌라 재건축, 경기 의왕시 내손 가구역 등 2곳(1000가구)뿐이다. 단기 주택확충의 목적으로 2·4대책에 포함한 신축 매입약정, 비주택 리모델링 등 10만1000가구 공급도 목표치를 크게 밑돌고 있다.

2·4대책은 사실상 공공이 도심 내 민간 토지를 수용해 사업을 추진하는 방식인데, 현금청산 등의 보상 원칙에 대한 반발도 크다. 토지 수용 방식이 재산권 행사를 제약한다는 주민 불만도 여전하다.

도심복합사업의 경우 후보지 76곳 가운데 본지구로 지정된 지역은 1만 가구 규모의 7곳에 불과하다. 주민 3분의 2의 동의를 확보한 후보지는 26곳(3만6400가구)인데, 일부에서는 지정 철회 움직임이 나타나고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “단순히 ‘사업지발굴’과 ‘지구지정’을 높은 성과로 판단하기는 아직 이르다”며 “주민동의율이 60%를 넘더라도 이들이 보유한 토지 면적이 전체 사업지의 20%에 불과해 사업추진에 반대하는 목소리도 여전히 큰 상황”이라고 설명했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr