30억 폭락에도 조용했다…재건축 대장주 반포1단지 미스터리 [뉴스원샷]

중앙일보

입력 2022.01.22 05:00

업데이트 2022.01.22 13:38

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강남 재건축 대장주인 서초구 반포동 반포주공1단지 4000여가구가 재건축 공사를 위해 지난해 6월 이주를 시작했다. 뉴스1

강남 재건축 대장주인 서초구 반포동 반포주공1단지 4000여가구가 재건축 공사를 위해 지난해 6월 이주를 시작했다. 뉴스1

[안장원의 부동산 노트] 의문의 반포1단지 실거래가 

실거래가 통계가 하락세인 서울 강남에서 재건축 대장주로 꼽히는 아파트가 3개월 새 30억원 가까이 급락한 가격에 거래됐다. 시세보다 터무니없이 저렴한 금액이어서 거래 내용을 둘러싸고 의문만 무성하다.

국토부 실거래가공개시스템에 따르면 서초구 반포동 반포주공1단지 107㎡(이하 전용면적) 1층이 지난 11일 28억7000만원에 실거래가 신고됐다. 반포주공1단지는 국내 최고가 아파트인 아크로리버파크와 붙어있다. 재건축 공사를 위해 2100가구가 이주 중이다.

최고 거래가 56억원의 절반 가격  

지난해 10월 말 같은 107㎡ 5층 신고금액이 56억원이었다. 역대 최고다. 지난해 107㎡가 7건 거래됐고 평균 거래가가 46억4000만원이었다. 1층 거래가 없었지만 2층 거래가격이 지난해 3월 45억원이었다.

이번에 거래된 28억7000만원은 2017년 수준이다. 그해 1층이 25억원에 거래됐고 2018년부터 30억원을 뛰어넘었다.

업계는 아무리 강남 실거래가가 하락세라 하더라도 너무 큰 폭이어서 의아스러워하고 있다.

※ 12월은 잠정치. 강남4구는 강남·서초·송파·강동구. 자료: 한국부동산원

※ 12월은 잠정치. 강남4구는 강남·서초·송파·강동구. 자료: 한국부동산원

한국부동산원에 따르면 서초구를 포함한 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트 실거래가가 지난해 11월 하락세로 돌아서 12월에도 내렸다. 11~12월 2개월간 누적 하락 폭이 0.9%다.

실제로 새해 1월 실거래가를 보면 하락세가 느껴진다. 지난해 10월 24억원에 거래된 서초구 방배동 삼호2차 127㎡가 2억5000만원 내린 22억5000만원에 팔렸다. 송파구 잠실동 리센츠 84㎡ 거래가격이 지난해 12월 25억5000만원에서 새해 초 25억원으로 5000만원 내려갔다.

송파구 가락동 헬리오시티 84㎡ 10층이 지난 10일 23억7000만원에 거래됐다. 지난해 12월 말 같은 층 거래가격이 23억8000만원이었다.

실거래가 통계와 달리 한국부동산원과 KB국민은행 시세 통계는 아직 ‘마이너스’로 돌아서지 않았다. 일부가 하락 거래됐을 뿐 본격적인 하락세가 시작되지 않았다는 뜻이다.

부동산중개업소들은 반포주공1단지 거래 내용을 파악하지 못하고 있다. 이 거래는 중개업소를 통하지 않고 매도·매수자 간 직거래로 이뤄진 것으로 실거래가공개시스템에 나온다.

'주택형 오기' '저가거래' 가능성

인근 부동산중개업소 관계자는 “중개업소에서 거래했으면 소문이 났을 텐데 전혀 모른다"며 "107㎡ 가격으로 도무지 이해가 가지 않고 혹시 주택형을 잘못 기재한 게 아닌지 모르겠다”고 말했다.

반포주공1단지에서 가장 작은 72㎡가 비슷한 금액대다. 지난해 12월 2층 실거래가가 28억원이었다. 지난해 10월 35억원까지 거래됐다.

친인척 등 특수관계인 간에 세금을 줄이고 가격 부담을 낮추기 위한 저가거래일 가능성도 있다. 매도자는 양도세를 줄일 수 있고 매수자는 비용을 줄이는 이점이 있다. 시세대로 거래하면서 계약서 금액만 낮춘 다운계약이라면 매수자는 실제 비용 이득이 적더라도 매도자는 서류상의 낮은 양도금액으로 양도세를 아낀다.

하지만 저가거래치고도 시세와 가격 차가 워낙 커 세금 폭탄을 맞을 수 있다.

김종필 세무사는 “거래가격이 시세보다 훨씬 저렴하면 세금을 줄이기 위한 편법 거래로 보고 과세 당국에서 시세를 기준으로 양도세를 매기고 매수자에게는 싸게 산 금액만큼 증여세를 부과한다”고 말했다.

매도자가 당초 30억원에 매입한 2주택자라면 28억7000만원으로 팔 경우 양도세가 없다. 국세청에서 56억원으로 보는 시세대로 양도세를 매긴다면 양도세가 2주택자 중과에 따라 20억원에 가깝다. 매수자가 내는 증여세는 시세에서 3억원을 뺀 금액과 매수 가격 간 차액에 대해서 내게 된다. 8억원 정도다.

업계 관계자는 “수십억원짜리 거래를 하면서 오기하는 어처구니없는 실수를 한 것 같지 않고, 시세와 차이가 커 세금이 나올 것을 알고도 일부러 저가거래를 하지도 않았을 것”이라며 “다급한 사정이 있어서 급하게 판 가격으로 보기도 너무 낮아 아리송하다”고 말했다.

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