되기만 되면 '30억 로또'…1주택자도 당첨 가능한 단지는 [뉴스원샷]

올해 '로또 분양'으로 관심을 끄는 서울 서초구 반포동 신반포 15차(왼쪽)와 송파구 신천동 잠실진주 조감도.

[안장원의 부동산 노트] 문턱 낮춘 분양시장 

올해 ‘로또’ 분양시장 그늘에 볕이 든다. 자격이 맞지 않아 소외된 층에 로또 당첨 기회가 주어진다. 집이 있는 유주택자나 청약가점이 낮아 당첨 엄두를 못 내거나 소득 기준을 초과하는 무주택자다.

최고 로또 시장은 서울 강남 재건축 단지다. 올해 시세와 분양가상한제에 따른 분양가 격차가 3.3㎡당 최대 5000만원 정도에 달하기 때문이다. 국민주택 규모인 전용 84㎡ 기준으로 예상 분양가가 20억원선인데 실거래가가 45억원까지 찍었다. 당첨되면 25억원 로또를 쥐는 셈이다.

강남 재건축 분양에 중대형 '단비' 

하지만 그동안 강남 재건축 분양시장이 무주택자 잔치였다. 거의 전용 85㎡ 이하이고 85㎡ 초과 중대형 물량이 드물었다. 지난해 1가구도 없었고 2020년에도 80여가구였다.

전용 85㎡ 이하는 모두 무주택 세대주를 대상으로 하기 때문에 유주택자 몫이 없다. 85㎡ 초과만 절반을 무주택자와 1주택자를 합쳐 추첨으로 분양한다.

업계에 따르면 올해 강남권에 분양예정인 단지 중 서초구 반포동 신반포15차와 송파구 신천동 잠실진주에 300가구 가까운 중대형이 들어있다. 신반포15차가 전용 107~191㎡ 39가구다. 잠실진주는 전용 104~129㎡ 255가구다.

신반포 15차 전용 191㎡는 강남권 재건축 단지에서 2018년 11월 분양한 서초구 서초동 래미안리더스원 전용 205㎡ 이후 가장 크다.

주택형이 클수록 분양가와 시세 간 금액 차이가 커 로또 액수도 늘어난다. 업계는 신반포 15차 전용 191㎡ 분양가를 40억원 정도로 예상한다. 주변 비슷한 크기의 새 아파트가 근래 거래된 적이 없지만 시세를 대형 주택형 매물 호가를 기준으로 70억원 선으로 본다. 1주택자도 30억원 로또에 당첨할 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "무주택자가 30억 로또에 당첨되려면 청약가점 만점(84점) 선이어야 안정권이지 않겠느냐"며 "추첨이어서 혹시나 하는 기대를 갖고 1주택자가 대거 몰릴  것"이라고 말했다.

일반분양분이 아직 정해지지 않았지만 건립 가구가 3300여가구인 서초구 잠원동 신반포4지구에도 중대형이 꽤 나올 것으로 예상된다.

일반분양분이 5000가구에 가까운 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축 단지에선 중대형이 전용 139㎡ 2가구뿐이다.

1주택자가 몰려 중대형 청약경쟁은 치열할 것으로 예상된다. 2020년 강남권 재건축 단지 중대형 84가구 모집에 2만3000여명이 신청해 경쟁률이 277대 1이었다. 85㎡ 이하 경쟁률(93대 1)의 3배였다.

백준 J&K도시정비 대표는 “중대형 로또 액수가 훨씬 크고 누구든 당첨을 기대할 수 있는 추첨 방식이어서 그동안 누적된 1주택자 갈아타기 수요가 터져 나올 것”으로 내다봤다.

강북 뉴타운 재개발 단지들에서도 중대형이 나온다. 동대문구 이문·휘경뉴타운, 성북구 장위뉴타운 등에서다

자료: 국토부

사전청약도 1주택자에게 기회가 돌아간다. 지난해 말부터 시작한 민간 사전청약에 전용 85㎡ 초과가 포함된다. 공공분양 사전청약은 전용 85㎡ 이하만 대상으로 한다.

지난달 접수한 1차 민간 사전청약에 경기도 평택시 고덕신도시 전용 100㎡가 나왔다. 이달 청약하는 2차 민간 사전청약에 인천 검단신도시와 고덕신도시에 전용 101~147㎡ 709가구가 들어있다.

자료: 국토부

사전청약에서도 중대형 경쟁률이 높다. 고덕신도시 호반써밋3차 전용 100㎡ 일반공급 경쟁률이 69대 1이었다. 전용 84㎡가 62대 1이었다.

고소득·미혼 1인 가구도 청약 가능 

무주택기간이 짧은 등의 이유로 청약가점이 낮아 일반공급을 통해서는 당첨이 어려운 '2030'(20~30대)를 위한 물량이 늘어나고 문턱도 낮춰진다.

지난해 말부터 민영주택 생애최초 특별공급 물량이 신도시 등 공공택지의 경우 15%에서 20%로 확대됐다. 재건축 등 민간택지에선 10%로 3%포인트 늘어났다. 생애최초 특별공급은 처음으로 집을 장만하는 무주택자를 대상으로 한다.

자료: 국토부

자료: 국토부

이와 함께 신혼부부·생애최초 특별공급에 소득·혼인 요건이 풀리고 추첨제가 도입됐다. 현재 소득 기준인 도시근로자 월평균 소득의 160%(맞벌이)가 넘더라도 부동산가액 요건(3억3100만원)만 맞으면 이번에 신설된 추첨제에 신청할 수 있다.

부동산가액은 소유한 건물과 토지 공시가격을 말한다. 별다른 건물이나 땅이 없으면 소득이 아무리 높아도 특별공급을 받을 수 있다. 생애최초 특별공급이 혼인 가구에 자격을 줬으나 이제 미혼 1인 가구도 추첨제 신청 자격을 받는다.  추첨제 물량이 30%다.

국토부 관계자는 “신혼부부 특별공급의 경우 자녀가 없으면 당첨을 기대하기 어려웠고 특히 인기 지역 당첨권이 자녀 둘 이상이었다”며 “추첨제 도입으로 자녀가 없는 신혼부부나 생애최초에서 미혼 20대도 특별공급을 받을 수 있다”고 말했다.

신혼부부 특별공급의 청약통장 요건이 가입 기간 6개월 이상(생애최초 특별공급 2년 이상)이어서 통장이 없으면 지금 통장을 만들어도 올해 청약할 수 있다.

문턱이 낮아진 만큼 청약경쟁은 더 치열해졌다. 지난달 고덕신도시 호반써밋3차 신혼부부 특별공급 경쟁률이 16대1이었다. 2020년 같은 고덕신도시 호반써밋2차가 4대1이었다.

김보현 미드미네트웍스 상무는 “소득 기준에 걸려 청약 엄두를 내지 못하던 고소득 젊은 층이 특별공급에 적극 신청하고 있다”고 말했다.

고소득이나 1인 가구 젊은 층은 지난해 2·4대책에 따라 개발되는 도심 공공복합단지에서 더 많은 당첨 기회를 기대할 수 있다. 특별공급 외에 일반공급에도 30% 추첨제가 생기기 때문이다. 올해 말 첫 분양하는 서울 은평구 수색·증산뉴타운, 영등포구 신길뉴타운 등의 단지부터 일반공급 추첨제가 시행될 예정이다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr