대출 문턱 더 높아지고 임차인 보호 강화...내년 부동산 제도 확 바뀐다

내년부터 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2, 3단계가 본격 시행되는 등 대출 문턱이 높아진다. 계약갱신이 거절된 임차인이 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있는 방법도 수월해진다. 27일 직방에 따르면 내년부터 이런 내용을 포함한 다양한 부동산 제도가 신설·변경된다.

우선 내년 1월부터 가계부채 관리 방안이 본격 시행된다. 총대출액 2억원을 초과하는 차주는 차주단위 DSR규제가 적용된다. 6월까지는 총대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이다. 제2금융권의 평균 DSR 기준 역시 종전 60%에서 50%로 하향 조정되며, DSR 산정에 카드론도 포함된다.

DSR 계산시 적용하는 대출만기는 종전 최대만기 대신 평균 만기를 적용한다. 신용대출은 DSR 산정시 대출만기 7년을 적용했으나 앞으로는 5년이 적용되고, 10년이 적용되던 비(非)주택담보대출은 8년으로 단축된다. 대출만기가 단축되면 동일한 대출환경에서도 대출가능 금액이 감소한다.

양도소득세, 상속세 등 세제도 바뀐다. 내년 1월부터 조합원입주권 취득 대상 및 대체주택 양도세 비과세 대상 정비사업에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업 등이 추가된다. 조합원입주권 양도시 다른 주택, 조합원입주권, 분양권 등을 보유하지 않은 경우에만 비과세를 적용한다. 12억원 초과 상가주택 처분 땐 주택 부분만 비과세가 적용된다. 동거주택 상속공제 대상을 확대하고, 연부연납 기간도 연장된다.

효과적인 임차인 보호를 위해 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있게 된다. 외국인이 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 외국인등록 사실증명서와 신고서를 함께 제출하도록 해 적합한 체류 자격을 갖췄는지 확인한다.

서울 송파구 부동산 중개업소. 연합뉴스

각종 주택 관련 법령도 시행된다. 1월에는 ▶오피스텔 시가표준액 기준 정비 ▶미허가 주거용건물 및 미등재 물건 과세기준 강화 ▶빈집 실태조사 및 정비계획 수립 의무화 ▶공공소규모재건축사업 용적률 상향 등이 예정돼있다. 2월에는 상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정하는 제도가 한시적으로 시행된다. 투기과열지구 및 조정대상지역 지정요건은 대통령령으로 변경된다.

3월에는 공공주택사업자나 민간임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유 주거 서비스를 제공할 수 있도록 '공동기숙사' 용도가 신설된다. 일반기숙사 및 공동기숙사는 기숙사 개인시설을 지하층에 설치할 수 없고 추락방지 난간 설치나 층간소음방지 등을 위한 건축기준을 준수해야 한다.

6월에는 공공시행자와 민간참여자가 공동출자법인을 설립하여 추진하는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 이윤 상한을 대통령령으로 제한한다. 한국주택금융공사 주택금융 신청자의 서류제출을 용이하게 하기 위해 공공정보시스템도 연계된다.

7월에는 차주단위 DSR 3단계가 시행된다. 총대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 내년 2분기 중에는 계약갱신이 거절된 임차인이 신청하면 집주인 실거주 여부를 확인할 수 있도록 해당 주택의 임대차 정보를 지자체에서 일정 기간 정기적으로 교부하는 방안이 시행될 예정이다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr