옆집 전세 22억인데 우린 4억···반포자이 '로또 전세'의 비결

대표적인 강남 고가 아파트의 하나인 서초구 반포동 반포자이. 전용 84㎡ 전셋값이 22억원까지 올랐다. 하지만 서울시가 공급한 장기공공임대인 장기전세주택 보증금은 첫 분양 때부터 살고 있다면 시세의 20% 선에 불과하다.

[안장원의 부동산 노트] 임대 전성시대 오나

대표적인 서울 강남 고가 아파트의 하나인 서초구 반포동 반포자이. 국민 평형인 84㎡(이하 전용면적) 매매 시세가 3.3㎡당 1억원가량인 34억~37억원이다(국민은행). 실제 거래된 최고가가 지난 10월 36억6000만원이다.

새로 전셋집을 구하려면 20억~21억원을 줘야 하지만 다른 아파트처럼 전셋값이 '삼중 가격’이다. 신규 계약 가격, 갱신 합의 가격, 갱신 요구 가격이다. 각각 주인이 부르는 가격, 주인과 세입자가 금액을 합의해 2년 재계약한 가격, 세입자의 계약갱신 요구권 사용에 따라 이전 임대료의 5% 이내에서 갱신된 가격이다. 시장 가격, 조정 가격, 제한 가격인 셈이다.

반포자이 84㎡ 최고 전셋값이 10월 말 22억원이다. 신규·갱신 계약 여부를 알 수 없는데 신규 계약으로 추정된다. 갱신 계약 중 갱신 요구권을 사용하지 않은 합의 가격 중 가장 높은 금액이 지난 8월 18억원이다. 갱신 요구권을 사용한 가격이 11억5500만~15억7500만원이다. 모두 이전 2년 전 임대료보다 5%보다 올랐다.

국토부 실거래가공개시스템에서 지난 6~10월 갱신 계약 13건 중 11건이 갱신 요구권을 사용한 것으로 나타났다.

최저가와 최고가를 비교해보면 갱신 요구 전셋값이 신규의 반값 수준이다. 그런데 갱신 요구 전셋값의 절반에도 못 미치는 제4의 전셋값이 있다. 4억3000만원이다. 시세의 반의반 값으로 ‘로또 전세’인 셈이다. 이 단지가 재건축할 때 지은 임대주택으로 서울시가 공급한 장기임대인 장기전세주택(시프트)이다.

극심한 전세난 속에서 저렴한 금액으로 이사 걱정 없이 오랫동안 살 수 있는 장기임대주택이 주목받고 있다. 대통령선거 이슈로도 떠오르며 내년부터 공급이 대폭 늘어날 전망이다.

'오세훈표' 장기전세주택  

대표적으로 서울시의 장기전세주택이 되살아난다. 주변 시세의 80% 이하에서 최장 20년간 살 수 있는 공공임대다. 오세훈 서울시장이 과거 시장일 때인 2007년 처음 도입했다. 인기를 끌었으나 공급량이 크게 줄었다. 한 해 7000가구 넘게 공급됐다가 올해는 한 차례 360여가구 분양에 그쳤다.

서울 장기전세주택 공급 물량. 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

서울시내 공공택지가 줄고 재건축·재개발 단지에 짓는 임대주택을 젊은 층 등을 대상으로 하는 소형 임대인 행복주택에 내주었기 때문이다. 장기전세주택은 서울주택도시공사(SH)가 택지 개발을 통해 직접 짓거나(건설형) 재건축·재개발 임대를 매입해(매입형) 공급하는 방식이다.

지난 8월 오세훈 시장은 “2026년까지 5년간 장기전세주택7만가구를 공급하겠다”고 밝혔다. 2026년이면 장기전세주택이 앞서 공급된 가구를 포함해 10여만가구로 늘어난다. 2007년부터 올해까지 40차례에 걸쳐 3만3000여가구(재공급 포함)가 분양됐다. 2019년 기준 서울 공공임대가 장기전세주택을 포함해 30여만 가구다.

장기전세주택 매력은 시세의 80% 이하인 초기 저렴한 보증금과 20년 장기 임대기간이다. 여기다 전셋값이 급등하며 더욱 돋보이는 2년 5% 내 임대료 인상을 빼놓을 수 없다. 장기전세주택에 처음부터 오랫동안 거주한 세입자는 사실상 거저 사는 셈이다.

2009년 8월 반포자이 84㎡ 장기전세주택 보증금이 3억원이었다. 지난 8월까지 12년간 6번 재계약하며 전셋값이 4억3000여만원으로 44% 올랐다. 그 사이 시세는 5억2500만원에서 20억원으로 280% 치솟았다.

2007년 4월 첫 장기전세주택 분양 때 1억545만원에 나온 송파구 장지동 송파파인타운10단지 59㎡가 올해까지 14년간 36% 오른 1억4383만원이다. 시세(6억9000만원)의 20% 수준이다. 국민은행에 따르면 같은 기간 서울 아파트 전셋값 평균 상승률이 107%다.

‘시즌 2’를 맞는 장기전세주택의 공급방식과 가격이 달라진다. 예비입주자 제도를 도입한다. 기존 입주자가 나가는 대로 입주하도록 해 공급 속도를 높이겠다는 것이다.

몇 년 새 전셋값 시세가 급등하는 바람에 장기전세주택 보증금이 많이 오르는 것을 방지하기 위해 시세 대비 비율을 낮췄다.

지난 8월 40차에 분양한 동작구 신대방동 보라매자이 84㎡가 4억4400만원이었다. 일반 전셋집 거래 가격이 7억원이다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 84㎡가 10억원이었다. 시세는 21억원까지 계약됐다.
SH공사 관계자는 “법적으로는 80%까지 받을 수 있지만 올해 급등한 전셋값을 고려해 65~70% 수준으로 조정했다”고 말했다.

반포자이 장기전세주택 보증금과 전세 시세. 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

소득 제한 없는 기본주택 장기임대 

내년 대선 후보 가운데 이재명 더불어민주당 후보가 기본주택 장기임대형을 공급하겠다고 공약했다. 이재명 후보 측 설명에 따르면 “중산층을 포함해 무주택자 누구나, 건설원가 수준의 저렴한 임대료로, 30년 이상 살 수 있는, 역세권 등에 위치한 공공주택”이다.

이재명 후보는 5년 임기 내에 기본주택 분양형과 합쳐 100만가구 이상을 공급하겠다고 했다. 분양형을 30%로 잡으면 장기임대가 70만가구에 달한다. 심상정 정의당 의원에 따르면 임대기간이 30년 이상인 장기공공임대가 2019년 기준으로 93만가구다.

기존 공공임대나 장기전세주택과 달리 입주자 자격에서 소득 제한을 없앤 점이 특징이다. 장기전세주택의 경우 소득 상한선이 도시근로자 소득 대비 60㎡ 이하 100%, 60~85㎡ 120%, 85㎡ 초과 150%다.

윤석열 국민의힘 후보는 공공보다 민간 임대주택에 방점을 두고 있다. 윤석열 후보는 “양질의 민간임대주택이 공급될 수 있도록 제도와 여건을 조성하고 취약계층에 대해 적정 수준의 공공임대주택을 지속적으로 공급하겠다”고 했다.

집 넓힌 통합공공임대 

정부도 30년 공공임대에 팔을 걷어붙였다. 기존 복잡한 공공임대주택 유형(영구·국민·행복)을 하나로 통합한 통합공공임대다.

국토부 관계자는 "집 크기를 85㎡까지 넓히고 주요 마감재 품질을 분양주택 수준으로 높여 중산층 임대 수요까지 흡수할 것"이라고 말했다.

임대료는 소득 수준별로 차등해 시세의 35~90%에서 정하기로 했다.

정부는 올해 1000가구를 시범공급하고 내년부터 건설하는 모든 공공임대를 통합공공임대로 공급할 계획이다. 이 가운데 중형평형(60~85㎡)을 사업승인 기준으로 올해 1000가구에서 점점 확대해 2025년 이후엔 연 2만가구 이상 지을 예정이다.
오세훈 시장의 장기전세주택과 이재명 후보의 기본주택 장기임대형, 정부의 통합공공임대가 공공임대주택 외연을 중산층으로 넓히는 반면 윤석열 후보는 ‘취약계층’에 집중하고 있다.

통합 공공임대주택 기본모델. 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

서울시의 장기전세주택이 당초 도입 취지처럼 중산층 주택매매수요를 흡수하려면 소득 기준을 높일 필요성이 제기되고 있다. 전셋값 급등으로 장기전세주택 보증금도 많이 오르면서 현재 소득 기준으로는 보증금을 감당하기 어렵기 때문이다. 현재 기준은 신혼희망타운이나 신혼부부 특별공급(85㎡ 이하 도시근로자 소득 140% 이하)보다 낮다. 100%이면 4인 가족 기준 월 700만원 선이다.

지난 8월 40차 모집에 나온 서초구 반포동 래미안퍼스티지 84㎡ 보증금이 10억100만원으로 10억원을 넘어섰다. 40차 반포동 아크로리버파크 59㎡가 8억3785만원으로 2년 전인 2019년 37차 때 6억1250만원보다 2년 새 40%가량 상승했다.

통합공공임대도 마찬가지다. 소득 기준 상한이 4인 가족 월 730만원으로 장기전세주택보다 낮다.

품질을 업그레이드하고 임대 기간을 늘려 중산층까지 겨눈 임대주택이 집값·전셋값 급등으로 요동치는 주택시장에서 무시하지 못할 변수로 떠오르고 있다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr