與 미는 '누구나집' 어떤 집? 10년 월세 뒤 30평대 내 집 장만

중앙일보

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정부와 여당이 집값 안정을 위해 추진하는 '누구나집' 시범사업이 윤곽을 드러냈다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사(IH)는 누구나집 시범사업지 6곳에 대한 공모 결과 계룡건설 컨소시엄 등 6개 사업자를 우선협상대상자로 선정했다고 29일 밝혔다.

누구나집은 집값의 10%만 내고 10년간 월세 임차인으로 거주하면 입주 때 미리 정한 집값으로 분양받을 수 있다. 송영길 더불어민주당 대표가 인천시장 시절 추진했던 프로젝트이자, 더불어민주당 부동산특별위원회가 "무주택 서민을 위한 혁신적인 공급 방안"이라며 발표한 공급대책의 일환이다. 정부는 지난 6월 수도권 6개 입지를 발표한 뒤 사업자 공모를 진행해 왔다.

더불어민주당 송영길 대표(왼쪽)가 1일 서울 여의도 이룸센터에서 열린 '누구나집 5.0 및 누구나주택보증 시스템 도입방안 세미나'에 참석해 서철모 화성시장과 대화하고 있다. 오종택 기자

공모 결과 LH가 진행하는 4개 사업지에서는 ▶화성능동A1(4만7747㎡·890가구) 계룡건설 컨소시엄 ▶의왕초평A2(4만5695㎡·900가구) 제일건설 컨소시엄 ▶인천검단AA26(6만3511㎡·1310가구) 우미건설 컨소시엄 ▶인천검단AA31(3만4482㎡·766가구) 극동건설 컨소시엄이 각각 우선협상 대상자로 선정됐다. IH의 2개 사업지에서는 ▶인천검단AA27(10만657㎡·1629가구) 금성백조주택 ▶인천검단AA30(2만876㎡·418가구) 제일건설 컨소시엄이 각각 선정됐다.

10년 뒤 분양가격은 미리 정해진다. 공모 시점의 감정가격에 연평균 주택가격 상승률을 1.5%로 적용한 주택가격 범위 내에서 사업자가 가격을 제시하는 방식이다.

화성능동A1 사업지의 경우 84㎡ 기준 10년 뒤 확정분양가는 7억400만원으로 3.3㎡당 2131만원 수준이다. 의왕초평A2의 84㎡ 확정분양가는 8억5000만원으로 제시됐고, 인천검단AA26의 59㎡ 확정분양가는 4억7500만원, 인천검단AA27의 84㎡ 분양가는 6억1300만원으로 각각 책정됐다. 인천검단AA30의 84㎡는 5억9400만원, 인천검단AA31의 84㎡는 6억1300만원으로 제시됐다. 전체 물량의 20% 이상은 특별공급 물량으로 배정해 무주택인 도시근로자 월평균 소득 120% 이내의 청년, 신혼부부, 고령자에게 공급하고 물량의 80% 이하는 일반 무주택자에게 공급한다.

대형 건설사 외면, 중견 컨소시엄 위주

누구나집은 입주자에게 유리한 구조로 설계됐다. 입주자는 분양가의 최소 10% 보증금에 주변 시세 대비 85~95% 수준인 월세만 내면 10년간 안정적으로 살 수 있다. 만약 집값이 하락해 입주자가 분양을 포기하면 보증금을 전액 돌려받을 수 있다. 입주 시점보다 분양 시점 주택가격이 상승했다면 입주자에게는 '로또 분양'이 되고, 반대로 하락했다면 입주자는 분양을 포기해 손실 회피가 가능한 것이다.

[국토교통부]

대신 민간 사업자는 주택가격이 하락할 경우 손실을 오롯이 떠안아야 한다. 공공택지 사전청약자가 본 청약 때 청약을 포기하면 정부가 상당수를 사들이겠다고 발표했지만, 누구나 집은 이런 안전장치가 없다. 이에 대해 정부는 "개발사업의 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다"는 입장이다. 이 때문에 누구나집 계획이 발표됐을 때 건설사의 참여 유인이 떨어질 것이란 지적이 나왔다. 실제로 138개 업체가 사전 의향서를 냈지만, 시공능력 상위 건설사의 참여는 저조했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "건설사는 시공이 핵심인데, 커뮤니티시설 등의 운영권을 줘 수익을 보전하라는 내용이 들어간다면, 운영업무는 외주로 넘겨질 가능성이 매우 크다"며 "이번 우선협상대상자 대부분이 중견기업을 주축으로 하는 컨소시엄인 것을 봐도 지금 같은 주택시장 호황기에는 대형 건설사가 관심 가질만한 부분이 아니다"라고 설명했다.

또한 누구나집이 지속하기 위해서는 수요자가 원하는 지역의 공공택지 확보가 필요하고, 시범사업에서 보듯이 주민들의 자족시설로 활용되는 유보지의 용도를 바꿀 경우 지역 주민들과의 타협점도 찾아야 한다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "이익공유형, 10년 후 분양 등의 조건을 고려하면 시범사업지는 주거입지의 측면에서 수요자의 선택을 받기가 쉽지 않은 지역"이라며 "공급은 수요가 있는 곳에서 이루어져야 한다"고 강조했다.

[국토교통부]

내년 시흥, 파주 등 3개 사업지 공모

이런 우려에도 주택 공급에 사활을 건 정부는 사업 추진에 속도를 낼 방침이다. 시범 사업지 6곳은 앞으로 지자체의 사업계획승인, 실시설계 등의 절차를 거쳐 이르면 2023년 상반기에 착공될 예정이다. 또한 내년에는 시화 MTV, 파주 금촌, 안산 반월시화 등 3개 사업지(총 4620가구)에서 사업자를 공모할 계획이다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr