현실화된 종부세 폭탄, 이대로면 내년에 더 오른다

중앙일보

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올해 종부세 과세 수준은 ‘예고편에 불과하다’는 말이 나온다. 내년에는 종합부동산세(종부세) 과세 대상이 올해보다 크게 늘고, 부과 세액이 더 오를 전망이다. 종부세를 결정하는 요소인 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율이 올라가는 데다, 올해 역대 최고 수준으로 오른 집값이 내년 공시가격에 고스란히 반영되기 때문이다.

주택 종부세는 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 개인이 보유한 전국 주택 합산 공시가격에서 기본 공제금액을 빼고 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 부과한다. 종부세 과세에 활용되는 공동주택 공시가격은 매년 1월 1일이 기준으로 전년도 말 시세 수준이 반영된다. 정부는 전년 시세와 다양한 가격 결정 요인을 토대로 3월 중 공시가격안을 발표하고, 소유자 열람 및 의견 청취를 거쳐 4월 말 공시가격을 결정한다.

내년 종부세 전망. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

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23일 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 지난 15일까지 전국 아파트값은 12.51%(주간 통계 누적치) 상승했다. 전국 아파트값 상승률은 2017년 1.01%, 2018년 -0.47%, 2019년 -1.50%, 지난해 7.04%를 기록한 뒤 올해엔 문재인 정부 들어 가장 많이 올랐다. 최근 상승률이 둔화하고 있지만, 하락세로 돌아선 것은 아니다. 연말까지 이런 분위기를 유지한다면 현재 시세가 내년 공시가격에 반영될 가능성이 크다.

지난해 아파트값이 42.37%(부동산원 기준) 오른 세종시의 경우 공동주택 공시가격 상승률이 70.25%였다. 지난해 0.86%의 상승률을 보인 서울의 올해 공시가격도 현실화율 상향에 따라 지난해보다 19.89% 올랐다. 올해 공시가격 현실화율은 70.2%였는데, 정부는 15억원 이상 아파트는 2025년까지, 15억원 미만~9억원 이상은 2027년까지, 9억원 미만의 경우 2030년까지 시세의 90%까지 올리겠다는 방침이다. 내년에 종부세 대상이 되는 11억원 이상 주택의 공시가격이 더 크게 오를 가능성이 큰 것이다.

정부도 내년 공시가격이 올해보다 오를 것으로 내다봤다. 국회 기획재정위원회 소속 유경준 국민의힘 의원이 기획재정부에서 받은 자료에 따르면 정부는 국토연구원 등 관련 기관의 전망에 근거해 전국 평균 공시가격이 5.4% 상승할 것으로 보고 세수를 추계했다. 내년에는 공정시장가액비율도 현행 95%에서 100%로 상향된다. 이에 따라 내년 종부세수는 올해 고지 세액(5조7000억원)보다 1조원 가량(약 16%) 늘어난 6조6300억원에 달할 것으로 정부는 전망했다.

실제로 다주택자는 물론 1주택자의 종부세도 크게 오를 전망이다. 부동산 세금계산 서비스 셀리몬의 종부세 시뮬레이션을 보면 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡(공시가격 27억3500만원)를 5년 보유한 1주택자(60세)에 부과된 종부세는 올해 959만원이었다. 내년 공시가격이 정부 예상치인 5.4% 오르게 되면 종부세는 23.5%(225만원) 증가한 1184만원이 된다. 만약 공시가격이 집값 상승률 수준인 10% 오른다고 가정하면 종부세는 1307만원으로 올해보다 36.3%(348만원) 증가한다.

서울 강남구에 아파트 1채를 보유하고 있는 박 모 씨는 “대출금 갚느라 빠듯한 살림에 재산세, 종부세 부담까지 커져 걱정”이라며 “집을 팔고 부담이 적은 지역으로 이사하고 싶은 마음이 들어도 양도세, 취득세 등 거래 비용 역시 만만치 않다”고 말했다. 안창남 강남대 세무학과 교수는 “1가구 1주택은 종부세 대상에서 제외하는 것이 맞다”며 “세부담 상한도 물가 상승률 정도로 정하는 것이 바람직하다”고 지적했다. 정지선 서울시립대 교수는 “보유세 부담이 어느 정도인지, 다른 나라와 비교해 어느 수준인지 등에 대해 면밀히 평가한 뒤 개선 방안을 찾는 것이 필요하다”고 강조했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr