22억·9억 2주택자 종부세 6000만원대, 11억 1주택자는 0원

중앙일보

입력 2021.11.18 00:02

지면보기

종합 03면

지난 16일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 아래로 보이는 아파트 단지 모습. [뉴시스]

지난 16일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 아래로 보이는 아파트 단지 모습. [뉴시스]

엎친 데 덮쳤다. 가파른 집값 상승에 세율 인상까지 더해지면서 올해 종합부동산세가 ‘역대급’으로 오를 예정이다. 다만 세부담은 1주택과 다주택자, 1주택자 사이에서도 시세에 따라 다소 차이가 날 것으로 보인다.

17일 국세청은 오는 22일 종부세 납부 대상자를 상대로 고지서를 발송할 예정이라고 밝혔다. 종부세는 지난 6월 1일 기준 국내에 재산세 과세 대상인 주택·토지를 소유한 사람에게 부과하는 세금이다. 공시가격 기준으로 1주택자는 11억원, 다주택자는 1인당 합산 금액 6억원 이상이면 종부세를 낸다.

종부세 대상자, 법인 포함해 76만명

종부세 세액 계산 방식은 다소 복잡하다. ▶공시가격 ▶공정시장가액비율 ▶세율 크게 3가지로 결정한다. 올해는 이 3가지가 모두 오른다.

우선 가장 큰 부담은 공시가 상승이다. 국토교통부는 올해 아파트 같은 공동주택 공시가가 전년 대비 전국 19.08%, 서울은 19.91% 올랐다고 발표했다. 정부는 현재 시세 대비 약 70% 선인 공시가격을 5~10년에 걸쳐 90% 맞추는 공시가격 현실화 정책을 추진 중이다. 특히 시세 9억원 이상 고가 주택 공시가의 시세 반영 속도를 9억원 미만보다 높였다. 종부세 대상이 되는 고가 주택의 공시가 상승률이 평균 상승률보다 더 높다는 얘기다.

종부세 세율도 조정지역 2주택자와 3주택자 이상의 다주택자는 1.2~6.0%로 지난해 0.6~3.2%보다 두 배 가까이 올렸다. 공정시장가액비율도 지난해 90%에서 95%로 상향해 과표 반영률이 높아졌다.

가장 큰 타격은 다주택자다. 세율이 거의 2배로 인상된 데다, 공시가격과 공정시장가액비율도 오르는 등 부담이 한번에 겹쳐서다. 실제 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장의 계산에 따르면 서울 서초구 반포자이(공시가 22억4500만원, 전용면적 84㎡) 아파트와 서울 동작구 상도더??1차(공시가 9억3860만원, 전용면적 84.992㎡) 아파트를 각각 한 채씩 총 두 채 가지고 있다면, 올해 종부세는 6139만7862원(농어촌특별세 제외)으로 지난해(2120만7217원)보다 189.5% 오른다. 장기보유·고령자 특별 공제는 받지 않았을 때를 가정했다. 재산세·농어촌특별세·지방교육세 등을 합친 총 보유세도 지난해(3387만5824원)와 비교해 올해(8361만675원)는 146.8% 늘었다.

종부세 얼마나 오를까?. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

종부세 얼마나 오를까?. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

같은 아파트를 보유했을 때 지난해 종부세와 보유세 상승률(2019년 대비)은 각각 110.55%와 81.6%였다. 올해 상승률이 더 커졌다. 특히 이 기간 해당 아파트의 공시가격 상승률은 올해 16.27%로 지난해(24.2%)보다 오히려 낮았다. 하지만 세부담은 더 커졌다. 그만큼 다주택자에게 세율과 공정시장가액비율 상승이 큰 부담으로 작용했다.

1주택자도 고가 주택을 중심으로 세부담이 올해보다 소폭 더 는다. 올해 1주택자 종부세 세율은 과표에 따라 0.6~3.0%다. 지난해 0.5~2.7%에 비해 약간 오르는 데 그쳤다. 하지만 집값 상승으로 인해 공시가격이 큰 폭 오른 데다 공정시장가액비율도 높아져 부담 증가는 더 컸다.

우 팀장 계산에 따르면 마포염리GS자이(공시가 11억6000만원, 전용면적 84.692㎡) 아파트 1채를 보유하고 있다면 올해 종부세는 20만5200원이다. 지난해 10만5300원에 비해 94.9% 오른다. 다만 액수로 보면 상승 금액이 크진 않다. 전체 보유세는 올해 368만5147원으로 지난해(281만5934원)보다 30.8% 증가한다.

같은 1주택이라도 공시가 9억~11억원 주택 보유자는 올해 종부세 부담을 벗는다. 시세 기준으로 약 13억~15억원 수준이다. 정부와 국회가 1주택자의 종부세 부담을 우려해 공제금액을 올해부터 공시가 9억원에서 11억원으로 올렸다. 국회예산정책처는 공제금액 상향으로 올해 종부세 대상에서 빠지는 인원이 약 8만9000명이 될 것으로 보고 있다. 다만 전체 종부세 부과 대상은 지난해보다 약 10만 명 늘어난 76만 명(법인 포함)으로 추산했다. 집값 상승과 정부 정책으로 공시가격이 오른 데다 공정시장가액비율도 높아져 공제액수 상승에도 불구하고 납부 대상은 되레 더 많아졌다.

초고가 1주택, 세부담 상한 걸릴 듯

우 팀장은 “이번 종부세 개편 최대 수혜는 공시가 9억~11억원 주택을 가진 1주택자이지만, 원래 이 구간은 종부세 부담이 크지 않았다”며 “다만 집값이 많이 올랐고, 세액도 늘어 공시가 11억원 이상 주택을 가진 종부세 납부 대상이면 1주택자라고 하더라도 세부담이 지난해보다 더 늘어날 것으로 보인다”고 했다.

반면에 종부세 납부 대상 1주택자라도 초고가 주택 보유자는 종부세 상승률에서 큰 차이가 없다. 이들은 이미 지난해부터 세부담 상한선(1주택 기준 150%)을 넘겼는데, 올해도 이 제한에 걸릴 가능성이 높아서다. 실제 업계에서는 서울 강남의 아파트 대부분이 이 상한 기준을 넘길 것으로 보고 있다. 다만 2주택은 세부담 상한이 올해부터 200→300%로 늘어 상승 폭 체감이 더 커질 수 있다.

ADVERTISEMENT
ADVERTISEMENT
ADVERTISEMENT
ADVERTISEMENT

Innovation Lab

ADVERTISEMENT